如何购买公寓楼:首次购房者指南
学习如何购买公寓小区可以产生可靠的月收入和利润。然而，由于过程的复杂性，它最适合有经验的投资者。如果购买公寓小区对你来说是正确的投资，你可以从选择要购买的建筑类型、查看待售公寓和评估潜在的物业开始。当你找到一栋盈利的公寓楼并获得融资后，你就可以购买并完成新的投资。lol滚球 雷竞技
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购买公寓楼可以简化为以下10个步骤:
1.决定购买公寓小区是否适合你
当你开始学习如何购买公寓大楼时，评估这个投资策略，确保它适合你的房地产投资目标。首先，你需要清楚地了解你拥有一栋公寓楼的原因，以及风险、收益、财务、管理和维护要求。
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相比于购买单户型或多户家庭的属性在美国，购买一栋公寓楼需要更多的研究、更多的时间，通常还需要更多的资金和额外支出。在购买公寓楼之前，权衡利弊是很重要的。
购买公寓小区的利与弊
多单元建筑的风险较低，因为空置的影响较小，物业维护成本可以分摊到多个单一单元。然而，学习如何购买公寓小区本来就更复杂(没有双关语的意思)，而且比购买单户住宅贵得多。另外，成本和维护要求也要高得多。在你迈出第一步之前，考虑一下购买和拥有一栋公寓楼的利与弊:
| 优点 | 缺点 |
|---|---|
| 经常性收入:如果交易合适，财务状况良好，购买公寓小区可以提供可靠的每月经常性收入来源。 | 增加管理要求:拥有4个以上单元的建筑物需要更密集的管理程序和系统。聘请专业的物业管理公司或现场经理是至关重要的，这会增加整体成本。许多物业经理收费8%到12%每月租金总额。 |
| 多元化的收入:知道如何拥有一栋公寓大楼是减轻兴奋影响的好方法空置率．即使有一个单位是空的，你仍然有很多其他的单位来支付费用和产生正的现金流。 | 高租户营业额:单户住宅的租客通常会在自己的房子里住更长时间，而公寓的租客通常会在短期内住得更久。有一个持续终止租约和引进新租户的流程，对减少空置率至关重要。 |
| 降低单位维护:规模经济有利于公寓楼业主。例如，如果你必须更换屋顶，它服务于建筑中的所有单元。如果你需要重新油漆，你可以使用相同的油漆为多个单位和整体减少成本。 | 租户护理:公寓租户通常不会像独栋住宅的租户或业主那样细心对待自己的公寓。对于后续的维修和维护，有必要有一个清晰和预先的系统正常损耗这在公寓楼里要常见得多。 |
| 获得额外收入来源的机会:大型公寓大楼为大量的人提供服务，因此增加服务和设施可以提供额外的收入来源。例如，租户可以从自动售货机、自动柜员机、投币式洗衣设施或租赁停车位中获益。 | 高维护成本:虽然公寓的单位维护费用低于独栋住宅，但整体维护费用较高。当重大问题出现时，比如供暖系统故障，就会更加紧急，因为它会影响多个租户。此外，多单元房屋的维修成本要高得多。 |
| 收入为目标融资:lol滚球 雷竞技lol滚球 雷竞技公寓建筑的融资主要基于该建筑的财务表现，而不是你的个人财务状况。对于新投资者来说，学习如何购买公寓楼可能比预期的更容易。 | 退出战略的挑战:在你学会如何购买一栋公寓楼后，你还需要有一个适当的退出策略。公寓楼盘的流动性不如独栋住宅，因为它们的销售时间要长得多。 |
| 基于租金卷的估值:由于公寓的融资与大楼lol滚球 雷竞技的财务业绩挂钩，公寓楼业主可以通过提高租金价格来提高物业的价值。 | |
2.了解公寓的类型和等级
如果你已经决定买一栋公寓楼是一个不错的选择，下一步就是了解公寓楼的类型，然后决定你想买哪一栋。公寓的形式多种多样:有多个单元的改建房屋，两层的花园公寓，以及一幢楼里有十几个或更多单元的房产。这里也有多层、中高层和高层公寓，有许多出租单元。
在美国，公寓是按照从a到d的等级来划分的。
像所有的房地产一样，房地产的分类是相对于它的现状和当地市场。寻找综合楼和学习如何拥有一栋公寓楼，包括使用类别资产信息来确定每栋建筑的收益和风险。
一般来说，大多数首次投资公寓园区的投资者都会选择“B”或“C”类公寓，因为它们的交易上限更高。它们的成本通常低于“A”类物业，风险和管理要求也低于“D”类物业。
3.在选择一个类型之前，检查你的个人和财务标准
大多数新投资者都能相对快速地学会如何研究房产并做出客观的投资决策。然而，当你购买公寓大楼时，客观地评估你自己的个人和财务目标和能力也同样重要。
在进行如此大规模的投资之前，你应该评估自己的许多不同标准，首先从以下几点开始:
- 数量的单位:公寓大楼内的单元数量越多，你需要提供的时间、精力和资金就越多。如果你的投资理由比较保守，而且你希望获得第二收入来源或补充现有资金，你应该寻找六套或六套以下的建筑。
- 水平的抱负:当你只是在浏览物业时，你很容易低估或高估自己的抱负，但这可能会导致之后的后悔。在做投资决定之前，明确你想要的投资目标。确定你愿意在房产交易结束后立即投入多少工作和时间，以及在拥有它的未来几年。
- 风险阈值:每项投资都有一定程度的风险，但即使是相对安全的投资，对于财务状况不稳定的投资者来说，风险也可能更高。弄清楚你愿意冒多大的风险，答案就会影响到你可以考虑的公寓楼类型。
- 投资回报率(ROI):对于投资者来说，一栋公寓楼的投资回报率往往比售价或每月支出更重要。费用高的物业也可能产生高利润，而费用低并不能保证现金流。你必须知道租金要收多少钱并能够计算ROI来做出明智的决定。任何物业的投资回报率取决于许多因素，如规模、收入、费用和你前期投资的多少。
4.确定要购买的公寓大楼
当你需要认真寻找一栋公寓大楼来购买时，你需要多种可靠的策略来查找和评估物业数据。除了在网上搜索，可以考虑与中介合作，瞄准fsbo，加入协会，或与投资公司合作。
与房地产经纪人合作
不可否认，房地产销售和经纪行业提供了最大的住宅和商业地产出售渠道，包括公寓楼。房地产销售人员可以使用一个或多个当地的多重挂牌服务(Multiple Listing Services, MLS)，该服务列出了该地区所有中介机构出售的所有房产，包括多户住宅和公寓综合体。此外，最专注的房地产中介在当地市场拥有丰富的专业知识，以及寻找和评估你所在地区公寓建筑数据的技能和资源。
尽管你所在地区的许多房地产中介可能只从事住宅物业销售，但也有许多其他的商业地产牌照．这些代理人甚至可能与专门与投资者和企业主打交道的商业经纪公司合作。商业房地产中介是寻找新的投资物业和建立行业联系的宝贵资源。
Zillow代理配置文件示例(来源:Zillow）
如果你不知道你所在地区的任何房地产中介，试着使用Zillow的代理者。许多当地的经纪人和经纪人都有一个Zillow代理配置文件，这可以帮助你评估他们的技能和经验，并确定他们是否最适合你的需求。搜索你所在地区的单个中介和团队，查看过去客户对他们的评价，看看他们过去与哪些物业合作过。
研究FSBO属性
按业主出售(FSBO)的一个很大的优点是，卖方不需要支付房地产佣金。这意味着你可能有机会在要价的基础上谈到6%或7%的折扣。事实上，一些fsbo的报价更高，因为他们知道买家会从报价中扣除佣金。此外，FSBO房产通常提供更多优惠条款的机会，如业主融资或更少的预付款。lol滚球 雷竞技
多户房产搜索示例(来源:Forsalebyowner.com）
寻找待售房产的方法有很多，但使用FSBO网站应该是任何投资者收购策略中的一个主要部分。的最好FSBO网站提供物业搜索、各种筛选选项和详细的物业信息。开始ForSaleByOwner.com，可以按邮政编码、物业类型、价格和物业特征进行搜索。
加入当地房地产投资协会(REIA)
大多数首次投资公寓楼的投资者都没有一个可以研究和联系潜在投资物业的团队。如果你正在独自寻找公寓大楼，可以考虑加入当地的房地产投资俱乐部。例如,房地产投资者协会(REIA)提供了许多本地章节以及一个完整的资源中心，包含新闻、视频和ROI杂志。成为这些团体或资源的一部分，可以提供有价值的信息、更新信息，并与其他投资者建立联系。
REIA章节搜索(来源:我国区域）
5.评估公寓综合体框架
在开始搜索属性之后，学习如何收集每个潜在属性的数据并评估其优缺点。根据您的个人和财务状况以及您当地房地产市场的状况，应该有许多具体的标准供您考虑。总的来说，一些最重要的考虑因素包括建筑的位置、大小和建筑细节。
位置或附近
与任何房地产投资或购买一样，在理想的地段买房是很重要的。对于购买公寓来说，一个好的位置意味着它接近当地的便利设施和景点，提供公共交通，对当地学区有较高的评价，周围有发展或繁荣的企业。一般来说，位置好的物业会提供更强大的租户基础，更好的租户会更好地照顾你的物业，更高的租金，以及更大的升值机会。
单元的数量和大小
如前所述，任何人谁正在考虑如何购买公寓小区的第一次应该特别注意他们购买的单位的数量。建立一个清晰的了解，在你的个人和财务目标内，你可以实际管理的单位数量。记住不同类型的属性所带来的挑战和好处也是非常重要的。
一个工作室和一居室单元的平面图示例(来源:唯一的泽西城）
例如，在大学校园和人口密集地区以外，工作室或效率单位可能很难租到。一居室比一居室更容易租到，但最好的选择是两居室。一对夫妇，特别是有家庭的夫妇，或在家工作的个人会想要一间第二卧室。与一居室相比，它打开了一个更大的潜在租客市场。
复杂的设施
公寓综合设施的例子(来源:砖的地下）
现有的(或缺乏的)便利设施可以提高你的物业的兴趣或显著增加每月的支出。设施可以包括从洗衣机和烘干机的单位，一个独立的洗衣区，有盖的停车场或车库，便利店，自动售货机，游泳池，水疗中心和健身房。
物业设施越多，对潜在租户就越有吸引力。这可以帮助你收取更高的租金，但也可能在日常开支上多花数千美元。一定要对每个便利设施的成本和经济回报做研究。
施工详图
与投资者和租户很容易看到和理解的设施不同，公寓大楼的建筑细节可以告诉你很多有关该物业潜在问题的信息。有一些建筑功能更容易出错，而且往往会让公寓业主在维修和翻新上花费最多的钱。
公寓楼存在的几个最大问题是:
- 木框架:完全用木结构建造的房屋通常比砖房更容易腐烂，而且会增加保险费率。此外，这些房屋通常都有壁板，需要定期油漆和维护。
- 平屋顶:平屋顶比斜屋顶容易出现更多的问题，通常会导致漏水、过度暴露和恶化。它们很难避免，但请记住，为了防止更大、更昂贵的问题，维护平屋顶尤其重要。
- 管道:如果公寓小区的水管已经使用了20 ~ 30年，就可以保证以后不会出现水管问题。旧管道随着时间的推移会泄漏和恶化，紧急管道维修费用可能会很昂贵。
- 共享公用事业:较老的公寓通常有共用的暖气和电力系统。这可能是一个挑战，因为业主或房东随后必须支付水电费，并决定一个让租客承担这笔费用的系统，无论这意味着分摊水电费还是增加租金。
- 石棉和铅涂料:对于老建筑来说，尤其是那些建于1978年以前的建筑，在绝缘材料、暖通空调系统或外部壁板以及含铅涂料中含有石棉是很常见的。修复这些问题是昂贵的，如果有租户住在空间里，会造成很大的不便。在提出工作邀请之前，对这些问题的适当补救方法进行研究是很重要的。
如果您的潜在属性具有其中的一到两个元素，这并不意味着您应该立即拒绝它。然而，了解潜在的问题区域应该是整个房地产潜力的一个重要考虑因素。
6.了解大厦的财务状况及盈利潜力
即使一个潜在的房产看起来是一笔惊人的交易，准确验证其投资潜力的唯一方法是获得该房产过去一到五年的详细财务数据。在评估一栋公寓楼时，你可以看几个基本的数字，包括租金记录、入住率和单位成本。在彻底检查该物业的财务状况之前，这将提供初步的盈利潜力。
基本的数量
- 租金:滚这是这栋楼里每个单元的当前租金。把总数加起来，把总数乘以12，就得到年租金总额。使用我们的总租金乘数计算器如果你在几座公寓大楼之间犹豫不决。
- 入住率和空置率:入住率告诉你一栋楼里有多少个单位被占用，相反，空置率告诉你一栋楼里有多少个单位是空置的。询问该物业的入住率和空置率，将数据与当地平均水平进行比较。使用我们的空置率计算器评估你的财产。
- 单位成本:要计算每单位的成本，用购买价格除以大楼内的单位总数。单位成本在评估购买物业与该地区的物业时很重要，在协商购买价格时也可以成为议价的筹码。
复杂的金融计算
在你收集了这些基本的数字之后，你就会对公寓小区的盈利能力有一个大致的了解了。然而，为了更准确地了解物业的财务表现，您需要计算更详细的财务数据，如总营业收入(GOI)、费用和资本化率，以便真正做出明智的物业购买决定。
如果你正在与房地产经纪人合作，他们应该能够为你提供这些计算，以帮助指导你的决定。如果没有，我们已经在下面的选项卡中列出了如何确定计算方法，以一栋30万美元的六单元建筑为基础，每个单元的月租为600美元:
7.执行尽职调查
如果，在你的财务评估之后，你已经决定继续购买，你仍然需要调查更多的事情。其中的一些因素应该写进你的报价中，并以你的批准为依据(例如，令人满意的租赁审查、损益表和财产检查)。
尽职调查应包括:
- 确定所有者出售的原因:卖方的情况是谈判交易的一个重要考虑因素。例如，一个想要退休和搬家的卖家与一个面临房产需要大修或预止赎的卖家有着截然不同的动机。
- 查看当前租赁:租约包含租金金额、租约条款、宠物政策、保证金以及谁支付水电费。如果你在获得所有权后保留现有的租户，你就继承了现有的租约。了解租户的期望和同意是至关重要的。
- 纳税申报:索取财产会计记录和纳税申报表，并进一步调查任何不符之处。例如，如果卖家在他们的会计记录中显示了1.2万美元的净营业收入，但在纳税申报单上计算了9500美元，你就需要进一步的解释。
- 进行检查:确保你有一个有执照的建筑检查员执行彻底的检查财产。公寓楼通常采用共享系统，每个单元的条件等级不同，公共区域和设施也存在潜在问题。你会想要一份详细的检查报告，了解哪些东西需要修理，这样你才能提出一个强有力的报价，并就一些严肃的问题进行谈判。
8.获得融资lol滚球 雷竞技
lol滚球 雷竞技公寓和投资性房地产的融资与住宅购买有本质的不同。你可能会使用商业贷款，而不是住宅贷款，因为建筑购买的规模和价格点。lol滚球 雷竞技融资渠道包括:
- 政府支持的公寓贷款
- 银行资产负债表公寓贷款
- 短期公寓贷款
在我们的文章中阅读更多关于这些选项的信息2022年3个最佳公寓贷款选择．
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当你为购买公寓提供资金时，还需要考虑以下几个方面:
- Lender-required储备:贷款机构通常会要求你保持一到两种常见类型的准备金，以批准融资:利息准备金和现金准备金。lol滚球 雷竞技这些保证你能支付运营费用，保险，税收和维修。所要求的准备金总额可能高达六个月的支付。
- 贷款机构考虑的主要项目:由于净营业收入对房地产投资是如此重要，贷款机构会看好那些有良好市场潜力、高入住率和长期租户的物业。这是另一个支持你通过评估收入、费用、空置率和物业状况提前进行尽职调查的论点。
- 追索权贷款与无追索权贷款:追索权贷款意味着，如果你最终拖欠还款，贷款人可以寻求除止赎之外的财务补救措施。相比之下，在无追索权贷款中，贷款人只能追索房产。无追索权贷款显然是更可取的选择，但它们更难获得，因为它们需要更高的首付，通常利率也更高。
专家提示:如果贷款人允许，最好不要以你的名字购买公寓大楼。由于公寓所有权的复杂性和固有风险，你应该只以商业实体的名义购买公寓楼。你的会计和律师可以告诉你，有限责任公司(LLC)或公司是更好的选择。
9.为公寓大楼出价
要想买到好的房产，需要了解该地区类似房产的当前市场价值和盈利潜力。你可能会发现做一个租赁市场分析，其中比较最近出售的物业、当前待售的物业和过期的清单。此外，你可能会得到公寓的综合评估。
对公寓建筑的评估与对租赁住宅的评估不同。确定当前市场价值的方法有三种:
- 市场价值的方法:市场价值取决于类似的房产及其售价。例如，如果你正在考虑购买一栋包含6个单元和6套两居室公寓的建筑，评估师会查看类似的建筑以及它们在前一年的售价。这种方法考虑的是每单位的市场价值。
- 重置成本法:重置成本是指建造一座类似建筑每平方英尺的成本。如果你看的是一栋4000平方英尺的四单元建筑，你所在地区的建筑成本是每平方英尺100美元，那么更换成本将达到40万美元。
- 收入的方法:收益法使用净营业收入和当地资本化率来确定投资的价值。要做到这一点，用净营业收入除以上限税率。例如，如果建筑物的净营业收入为$46,000，而你所在地区的上限税率为10%，那么价值将等于$460,000。
一旦你完成了对房产的分析，将你的报价提交给卖方或让你的代理人将报价提交给卖方的代理人。卖方会接受、拒绝或反对你的报价。从那里，你将能够协商任何条款，并签署合同，以书面形式购买，并向前推进完成。
10.完成公寓综合大楼的购买
对许多住宅购房者来说，出售房产只意味着签署几份文件，然后拿到钥匙。对于公寓买家来说，要求更多，也更复杂。事实上，重要的是要在交易结束之前就为成功做好准备，选择一个在公寓楼交易方面有经验的托管代理或产权公司。这将防止任何错误减缓或使过程复杂化。
策略性地安排收市日也很重要。一般来说，一个月里最有利于买房的日子是收完房租后的最后几天或前几天。这为下一个月的按揭付款提供了几乎一个月的缓冲时间。
最后，当你锁定房产时，保证金就成了你的责任。大多数州要求房东将保证金存放在一个单独的托管账户中。然而，即使没有这一要求，这笔钱(加上利息)也属于租户，除非是损坏或未付租金的要求。确保保证金在交易结束时被移交，并将它们存入每个租户的独立托管账户。
底线
寻找和购买综合楼的一般步骤与单户住宅或小型多户住宅类似。然而，购买公寓小区需要对物业财务管理有更深的理解。按照上面的10个步骤来学习如何购买公寓大楼——从决定公寓大楼是否适合你到计算到关闭你的财产。
