如何购买公寓大楼:首次购房者指南
购买一套公寓大楼为买家提供了产生可靠的月收入和利润的潜力。然而,学习如何购买一套公寓大楼对经验丰富的投资者来说是最好的,因为这涉及到时间、精力和金钱的投入。购买公寓楼包括选择要购买的房产类型、查看待售公寓和评估潜在房产。当你找到一个有利可图的公寓楼并获得融资时,你可以购买并完成你的新投资。lol滚球 雷竞技
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购买公寓可以简化为以下10个步骤:
1.决定买一套公寓是否适合你
当你开始学习如何购买公寓大楼,确保它是适合你的房地产投资的目标。首先,你需要清楚地了解你拥有一栋公寓楼的原因,以及风险、收益、财务、管理和维护要求。
做一下这个测试,看看你是否准备好进行这种投资:
你准备好买公寓了吗?
既然你已经完成了测试,那么你也有必要了解购买整个建筑群与购买单户住宅或较小的多户住宅之间的区别。这些差异,以及优点和缺点,将帮助你决定公寓是否是你最好的经济选择。
单户房产vs公寓综合体
与购买独栋住宅或多户型属性在美国,买一套公寓需要做更多的调查,花更多的时间,通常还需要更多的资金和额外的开支。在买公寓之前权衡利弊是很重要的。
购买公寓大楼的利弊
多单元建筑的风险较低,因为空置的影响较小,而且物业维护成本可以分摊到多个单独的单元中。然而,学习如何购买一套公寓大楼本身就更复杂(没有双关语的意思),而且比购买一套单户住宅要贵得多。此外,成本和维护要求也要高得多。
优点 | 缺点 |
---|---|
经常性收入:如果交易是正确的,财务状况良好,购买公寓综合体可以提供可靠的经常性每月收入来源。 | 增加的管理要求:超过四个单元的建筑需要更加密集的管理流程和系统。聘请专业的物业管理公司或现场管理人员至关重要,这会增加总成本。许多物业经理收取月租金总额的8%至12%。 |
多元化的收入:知道如何拥有一套公寓大楼是减轻高空置率影响的好方法。即使有一个单位是空置的,你仍然有很多其他的单位来支付费用并产生正的现金流。 | 租户流动率高:独栋房屋的租客通常会在自己的房子里住更长的时间,而公寓的租客通常要短暂得多。有一个持续终止租约并引入新租户的过程对于最小化空置率至关重要。 |
降低单位维修费用:规模经济对公寓业主有利。例如,如果你必须更换屋顶,它适用于建筑物中的所有单元。如果你需要重新粉刷,你可以对多个单元使用相同的油漆,从而最大限度地降低成本。 | 减少租户照顾:租公寓的人往往不像租房子的人或独户住宅的房主那样用心对待自己的公寓。有必要有一个明确的和预先的系统来维修和维护,而不是正常的磨损,这在公寓楼中更为常见。 |
获得额外收入来源的机会:大型公寓大楼为大量的人提供服务,因此增加服务和设施提供了额外的收入来源。例如,租户可以从自动售货机、自动取款机、投币式洗衣设施或租用停车位的选择中受益。 | 更高的维护成本:虽然公寓的单位维护成本比单户住宅低,但整体维护成本更高。当出现重大问题时,比如供暖系统故障,会更加紧急,因为它会影响到多个租户。此外,多单元房屋的维修费用要高得多。 |
收入为目标融资:lol滚球 雷竞技lol滚球 雷竞技公寓建筑的融资主要基于建筑的财务表现,而不是你的个人财务状况。对于新投资者来说,学习如何购买公寓楼可能比预期的更容易实现。 | 退出战略挑战:在你学会了如何购买公寓大楼之后,你还需要有一个适当的退出策略。公寓建筑群的流动性不如独栋住宅,因为它们出售的时间要长得多。 |
基于租金滚动的估值:由于公寓的融资与建筑lol滚球 雷竞技物的财务业绩挂钩,因此公寓业主可以通过提高租金价格来增加物业的价值。 |
2.了解公寓的类型和类别
如果你已经决定买一套公寓大楼对你来说是一个不错的选择,下一步是了解公寓大楼的类型,并决定你想买哪一套。公寓有各种各样的形式:有多个单元的改造住宅,两层的花园公寓,以及在一栋楼里有十几个或更多单元的物业。这里还有多层、中层和高层公寓,里面有大量的出租单元。
在美国,公寓是按照从a到d的等级来分类的,这四种类型的公寓是:
像所有房地产一样,房地产的分类是相对于其当前状况和当地市场的。找到一个复杂的和学习如何拥有一个公寓大楼包括使用类资产信息,以确定每一个建筑物的利益和风险。
一般来说,第一次投资公寓的投资者大多选择“B”或“C”类公寓,因为它们的交易上限率更高。它们的成本通常低于“A”类物业,风险和管理要求低于“D”类物业。
3.在选择类型之前检查你的个人和财务标准
大多数新投资者可以相对较快地学会如何研究房产并做出客观的投资决策。然而,当你购买公寓时,客观地评估你自己的个人和财务目标和能力也同样重要。
在做出如此大的投资之前,你应该评估自己的许多不同标准,从以下开始:
- 单位数量:公寓内的单元数量越多,你需要提供的时间、精力和资金就越多。如果你的投资理由是保守的,你希望产生第二收入来源或补充现有资金,你应该寻找6个单位或更少的建筑。
- 抱负程度:当你只是在逛房子的时候,很容易低估或高估你的雄心壮志,但这可能会导致你以后后悔。在做出投资决定之前,要清楚地决定你希望这项投资有多大的雄心。确定你愿意在交易结束后以及在拥有它的未来几年内投入多少工作和时间。
- 风险阈值:每一项投资都有一定程度的风险,但即使是相对安全的投资,对于财务状况不稳定的投资者来说,风险也可能更大。弄清楚你愿意冒多大的风险,答案将影响你可以考虑的公寓综合体的类型。
- 投资回报率(ROI):对于投资者来说,公寓楼的投资回报率往往比售价或月支出更重要。费用高的物业也可能产生高利润,费用少并不能保证现金流。你一定知道租金要收多少钱并且能够计算投资回报率来做出明智的决策。任何房产的投资回报率都取决于很多因素,比如规模、收入、支出和你的前期投资。
4.找到要购买的公寓大楼
当你认真考虑购买公寓时,你需要多种可靠的策略来查找和评估房地产数据。除了在网上搜索,你还可以考虑与代理商合作,瞄准fsbo,加入协会,或者与投资公司合作。
不可否认,房地产销售和经纪行业提供了接触待售住宅和商业地产(包括公寓楼)的最大渠道。房地产销售人员可以访问一个或多个本地多重挂牌服务(MLS),列出该地区每家代理商出售的所有房产,包括多户住宅和公寓大楼。最专注的房地产经纪人在当地市场拥有丰富的专业知识,加上技能和资源来查找和评估您所在地区的公寓建筑数据。
虽然你所在地区的许多房地产经纪人可能只从事住宅物业销售,但许多其他人也有商业地产许可证。这些代理人甚至可能与专门与投资者和企业主打交道的商业经纪公司合作。商业地产代理可以是有价值的资源寻找新的投资物业并在行业中建立联系。
如果你还不知道你所在地区的任何房地产经纪人,试着使用Zillow的代理查找器。许多当地的经纪人和代理商都有Zillow代理配置文件,让你评估他们的技能和经验,并确定他们是否最适合你的需求。搜索您所在地区的单个代理和团队,查看他们过去客户的评论,并查看他们过去与哪些房产合作过。
业主出售(FSBO)房产的一大优点是卖方不支付房地产佣金。这意味着你可能有机会在要价的基础上讨价还价6%或7%。事实上,一些fsbo列出了更高的价格,知道买家会从他们的报价中扣除佣金。此外,FSBO物业通常提供更多优惠条件的机会,如业主融资或预付较少的资金。lol滚球 雷竞技
寻找待售物业的方法有很多,但使用FSBO网站应该是任何投资者收购策略的主要内容。的最好的FSBO网站提供属性搜索、各种过滤选项和详细的属性信息。开始ForSaleByOwner.com,它允许您按邮政编码、属性类型、价格和属性特征进行搜索。
大多数首次投资公寓大楼的投资者都没有一个团队来研究和联系潜在的投资物业。如果你想自己找公寓,可以考虑加入当地的房地产投资俱乐部。例如,房地产投资者协会(REIA)提供了许多地方分会,以及包含新闻、视频和ROI杂志的完整资源中心。成为这些团体或资源的一部分,可以提供有价值的信息、更新,并与其他投资者建立联系。
5.评估公寓综合体框架
在开始搜索属性之后,了解如何收集每个潜在属性的数据并评估其优缺点。根据你的个人和财务状况以及你当地的房地产市场状况,你应该考虑许多具体的标准。总的来说,一些最重要的考虑因素包括建筑的位置、大小和建筑细节。
地点或社区
与任何房地产投资或购买一样,重要的是要在理想的位置购买房产。特别是对于购买公寓来说,良好的地理位置意味着它靠近当地的便利设施和景点,提供公共交通,对当地学区的评价很高,并且被不断增长或蓬勃发展的企业所包围。一般来说,位置更好的房产会提供更强大的租客基础,更好的租客会更好地照顾你的房产,更高的租金,以及更大的增值机会。
单位的数量和大小
如前所述,任何第一次考虑如何购买公寓大楼的人都应该特别注意购买的单位数量。在你的个人和财务目标范围内,你可以实际管理的单位数量要有一个清晰的认识。牢记不同类型属性的挑战和好处也是非常重要的。
例如,在大学校园和人口密集地区以外的地方,很难租到单间或节约型公寓。一居室公寓比单间公寓更容易租,但最好的选择是两居室公寓。一对夫妇,特别是有家庭的夫妇,或者在家工作的人会想要第二间卧室。与一居室相比,它打开了一个更大的潜在租房市场。
复杂的设施
现有的设施(或缺乏设施)可以提高人们对你的房产的兴趣,也可以显著增加每月的支出。设施可以包括所有的东西,从洗衣机和烘干机的单位,一个独立的洗衣区,有盖的停车场或车库,便利店,自动售货机,游泳池,水疗中心,和健身房。
一处房产的设施越多,它对潜在租户的吸引力就越大。这可以帮助你收取更高的租金,但也可能花费数千美元的日常开支。一定要对每项设施的成本和经济回报进行研究。
施工详图
与投资者和租户很容易看到和理解的设施不同,公寓大楼的施工细节可以告诉你很多关于该物业潜在问题的信息。有一些建筑物的功能更容易出现问题,往往会让公寓楼业主在维修和装修上花费最多的钱。
公寓楼里的几个最大问题是:
- 木框架:完全用木结构建造的房屋通常比砖房更容易腐烂,而且会增加保险费率。此外,这些房屋通常覆盖着壁板,需要定期油漆和维护。
- 平屋顶:平屋顶比倾斜或倾斜的屋顶容易出现更多的问题,通常会导致漏水、过度暴露和恶化。它们很难避免,但请记住,为了防止更大、更昂贵的问题,维护平屋顶尤其重要。
- 管道:如果公寓的管道已经使用了20 ~ 30年,就可以保证将来会出现管道问题。旧管道随着时间的推移会泄漏和恶化,紧急管道维修费用可能会很昂贵。
- 共享公用事业:老一些的公寓通常共用暖气和电力系统。这可能是一个挑战,因为业主或房东必须支付公用事业成本,并决定租客支付成本的系统,无论这意味着分摊公用事业还是增加租金。
- 石棉及含铅油漆:对于老建筑来说,尤其是1978年以前建造的建筑,在隔热层、暖通空调系统或外墙壁板以及含铅涂料中都含有石棉是很常见的。修复这些问题是昂贵的,如果你有租户住在这个空间,会给你带来很大的不便。在提出建议之前,对这些问题的适当补救方法进行研究是很重要的。
如果您的潜在属性具有这些元素中的一个或两个,这并不意味着您应该立即拒绝它。但是,了解潜在的问题区域应该是考虑整个财产潜力的重要因素。
6.了解建筑的全面财务状况和盈利潜力
即使一处潜在的房产看起来是一笔令人惊叹的交易,准确验证其投资潜力的唯一方法是获得该房产过去一到五年的详细财务报表。当你评估一栋公寓楼时,你可以看几个基本的数字,包括租金、入住率和单位成本。在彻底检查物业的财务状况之前,这些将初步了解该物业的盈利潜力。
基本的数量
- 租金:滚这是这栋楼里每个单元目前收取的租金。把总数加起来,再乘以12,就得到年租金总额。使用我们的总租金乘数计算器如果你在几个公寓小区之间犹豫不决。
- 入住率和空置率:入住率告诉你一栋楼里有多少单元被占用了,相反,空置率告诉你一栋楼里有多少单元是空置的。询问该物业的入住率和空置率,将其与当地平均水平进行比较。使用我们的空置率计算器评估你的财产。
- 单位成本:要计算单位成本,请将购买价格除以建筑物内的单位总数。在评估购买物业与该地区其他物业时,单位成本很重要,在谈判购买价格时可以作为讨价还价的筹码。
复杂的财务计算
在你收集了这些基本数字之后,你就会对公寓大楼的盈利能力有一个大致的了解。然而,为了更准确地了解房产的财务表现,你需要计算更详细的财务数据,如总营业收入、费用和资本化率,这样才能真正放心地做出明智的购房决定。
如果你正在与房地产经纪人合作,他们应该能够为你提供这些计算,以帮助指导你的决定。如果没有,我们在下面的选项卡中概述了如何确定计算方法,以30万美元的六单元大厦为例,每个单元每月租金为600美元:
7.进行尽职调查
如果,在你的财务评估之后,你决定继续购买,你仍然需要调查更多的事情。其中一些因素应该写进你的报价中,并得到你的批准(例如,对租约的满意审查、损益表和财产检查)。
尽职调查应包括:
- 确定所有者出售的原因:卖方的情况是交易谈判的重要考虑因素。例如,一个想要退休和搬家的卖家与一个面临房产需要大修或预止赎的卖家有着截然不同的动机。
- 查看当前租约:租约包括租金金额、租约条款、宠物政策、保证金以及谁支付水电费。如果你在获得所有权后保留现有的租户,你继承了现有的租约。了解租户的期望和同意是至关重要的。
- 纳税申报:索取物业会计记录和纳税申报表,并进一步调查任何不符之处。例如,如果卖方在会计记录中显示的净营业收入为12,000美元,但在纳税申报表中显示的是9,500美元,你就需要进一步解释。
- 进行检查:确保你有一个有执照的建筑检查员对房产进行彻底的检查。公寓楼通常有共享系统,每个单元的条件水平不同,公共区域和设施存在潜在问题。你需要一份详细的检查报告,说明需要修理的地方,以便提出强有力的报价,并就严肃的问题进行谈判。
8.获得融资lol滚球 雷竞技
lol滚球 雷竞技公寓和投资性房地产的融资与购买住宅有着根本的不同。由于购买建筑的规模和价格,您可能会使用商业贷款而不是住宅贷款。lol滚球 雷竞技融资方案包括:
- 政府支持的公寓贷款
- 银行资产负债表上的公寓贷款
- 短期公寓贷款
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当你为购买公寓大楼提供资金时,需要考虑的其他几个方面是:
- Lender-required储备:贷款人通常会要求你保留一到两种常见的准备金,以便批准融资:利息准备金和现金准备金。lol滚球 雷竞技这些保证你可以支付运营费用、保险、税收和维修费用。总的来说,法定准备金可能相当于6个月的支付金额。
- 贷款人考虑的主要项目:由于净营业收入对房地产投资非常重要,因此贷款机构将青睐那些具有良好市场潜力、高入住率和长期租户的房地产。这是另一个支持提前做好尽职调查的理由,评估收入、支出、空置率和房产状况。
- 追索权与无追索权贷款:追索权贷款意味着,如果你最终拖欠还款,贷款人可以寻求经济救济,而不是止赎。相比之下,对于无追索权贷款,贷款人只能追讨财产。无追索权贷款显然是更可取的选择,但它们更难获得,因为它们需要更高的首付款,通常利率也更高。
9.对公寓大楼报价
对一处房产提出一个好的报价需要了解该地区类似房产的当前市场价值和潜在利润。您可能会发现执行一个租赁市场分析,您可以在其中比较最近出售的房产、当前待售的房产和过期的房源。此外,你还可以得到一份公寓大楼的估价。
公寓楼的评估与住宅租赁物业的评估不同。确定当前市场价值有三种方法:
- 市值法:市场价值将看类似的房产及其售价。例如,如果你正在考虑购买一栋带有六套两居室公寓的六单元建筑,评估师会查看类似的建筑以及它们在前一年的售价。这种方法考虑的是每单位的市场价值。
- 重置成本法:重置成本是指每平方英尺建造一座类似建筑所需的成本。如果你看的是一栋4000平方英尺的四单元建筑,而你所在地区的建筑成本为每平方英尺100美元,那么重置成本将为40万美元。
- 收入的方法:收益法使用净营业收入和当地资本化率来确定投资的价值。要做到这一点,用净营业收入除以上限率。例如,如果建筑物的净营业收入为46,000美元,而您所在地区的上限税率为10%,则其价值将等于460,000美元。
一旦你完成了对房产的分析,将你的报价提交给卖家,或者让你的代理将报价提交给卖家的代理。卖方要么接受,要么拒绝,要么反对你的报价。从那里,你就可以协商任何条款,签署合同,以书面形式完成购买,并朝着完成交易迈进。
10.完成公寓大楼的购买
对于许多住宅购房者来说,交割房产只意味着签几份文件,拿到钥匙。对于购房者来说,有更多的要求和复杂性。事实上,在交易截止日期之前,选择一个有公寓建筑交易经验的托管代理或产权公司,为成功做好准备是很重要的。这将防止任何错误减慢或复杂化的过程。
策略性地安排最后一天也很重要。一般来说,一个月里最经济实惠的一天是在房租收了之后的最后几天或前几天。这在下一次抵押贷款到期之前提供了几乎整整一个月的缓冲。
最后,当你出售房产时,保证金是你的责任。大多数州要求房东将保证金存放在一个单独的托管账户中。然而,即使没有这个要求,这笔钱(加上利息)也属于租户,除非它是损害赔偿或者拖欠房租。确保保证金在交割时上交,并将其存入每个租户的单独托管账户。
底线
寻找和购买综合体的一般步骤类似于单户或小型多户房产。然而,购买一套公寓需要对管理房地产财务有更深的了解。按照上面的10个步骤来学习如何购买公寓大楼——从决定公寓大楼是否适合你到计算到关闭你的财产。