如何在10步内购买多户住宅
投资多户房地产是一种产生现金流和在单一房地产交易中发展坚实投资组合的有利可图的方法。要学习如何购买多户住宅,首先要确定你的预算。然后,探索房地产类型和社区,选择贷款人,并计算盈利能力。无论你是决定卖掉多户住宅来快速获利还是将其出租,研究和购买多户住宅将对你的成功和潜在利润产生重大影响。
以下是如何通过10个步骤购买多户住宅的详细说明:
1.决定你是否准备好购买
多户家庭的投资房地产有很多好处.例如,它可以提供比单户出租更可预测的收入,并增加现金流。它通常也比购买大型商业地产更直接、更容易管理。然而,不可否认的是,前期成本可能很昂贵。多户住房按揭贷款通常要求首付20%的房产价格,此外还有不可避免的维护费用物业管理费.
在将金钱和时间投资于多户住宅之前,请考虑购买此类房产的利弊:
优点 | 缺点 |
---|---|
更多潜在现金流 | 更高的前期成本 |
能迅速扩大你的投资组合吗 | 多户住宅的竞争可能会很激烈 |
你的风险是分散和/或降低,因为你有多个单位和一个更大的租户池 | 有可能出现空置和延迟支付租金 |
你可以获得税收优惠,并将抵押贷款利息、维修、保养和广告费用作为商业费用冲销 | 因为不是每个人都对多户住宅感兴趣或有能力负担得起,所以出售多户住宅可能会更加困难 |
房东需要确保所有的租金都按时支付并转入他们的银行账户。为了自动收取租金,可以使用像Baselane这样的在线租金支付系统,它为房地产投资者提供了一个完全自动化的租金支付系统,包括保证金、宠物押金和滞纳金。它还提供可定制的租赁模板确保您的合同符合国家和当地的标准和法规。
2.确定预算
在了解了购买多户住宅的利弊之后,购买多户住宅的下一步是在购买前坐下来确定预算。建立你的财务目标,并决定你愿意在这项投资中投入多少。你需要考虑许多不同的费用,并为可能出现的意外费用做好准备。
在考虑你的财务状况时,要考虑以下因素:
- 关闭成本:这些费用通常是房产售价的2%到5%,其中包括贷款费用、产权保险、财产保险和房产税。房子的售价越高,你的成交成本就越高。
- 持有成本:这些是持有房产的每月经常性成本,包括抵押贷款、税收、保险和水电费。
- 改造成本:根据房产的情况,你可能需要在出租之前进行一些小的和/或重大的翻新。在采取进一步措施之前,考虑一下你需要在房产上花多少钱。
- 持续维修费用:这些都是随时可能出现的可变成本,比如管道堵塞、热水器破裂或屋顶漏水。因此,你需要一个计划的利润空间来支付意外开支。
- 时间轴:你的时间表包括进行维修或翻新,寻找租户以及开始接受付款所需的时间。装修时间越长,你的持有成本就越高。
专家提示:高估你的开支。多户家庭的房地产投资几乎总是需要意想不到的开支。最好高估你的潜在成本,并有比你需要的更多的现金储备。在计算总投资回报率(ROI)时,请确保您在维修预算中有额外的缓冲,以确保您不会留下昂贵的惊喜。
3.检查不同类型的多户住宅
虽然从投资或财务的角度来看,多户住宅是相同的,但这个术语包括各种建筑类型。三种主要类型的多户型物业是住宅多户型(双路,三路,四路)、公寓大楼和交钥匙物业。在开始投资过程之前,平等地研究每一种类型,看看哪种最适合你的财务目标。
在你的研究中,你可能会发现不同类型的物业比你最初意识到的更适合你的需求或租赁市场。点击下面的选项探索每一个:
在学习如何购买你的第一套多户住宅时,复式、三层和四层是投资者最常见的房产类型。复式公寓不同于公寓建筑群,因为它们每个单元都有单独的入口,而不是所有单元都有一个入口。这些拥有多个单元的住宅可以分布在不同的地区,购买和管理起来通常比公寓楼要简单。
专家提示:有抱负的投资者花了几个月的时间琢磨如何在没有钱的情况下购买多户住宅,他们往往认为偷房子是最好的解决方案。宅宅黑客指的是购买一套房子作为自己的主要住所,住在其中一套房子里,然后把其他房子租给别人。虽然对许多投资者来说,这不是一个理想的或长期的解决方案,但这是一个开始你的投资的好方法房地产投资的旅程。
公寓综合体可以是一种强大的投资,因为它们可以产生更多的现金流,不太容易受到空置问题的影响。然而,购买一套公寓大楼明显比购买较小的多户住宅更复杂、更昂贵。维护和管理成本要高得多,通常需要商业贷款。
有关的详细信息如何购买多单元公寓,请阅读我们的指南。
如果你不想为整栋楼或综合体找房客,可以考虑一下交钥匙房地产。交钥匙房地产有现有的租户和物业经理,这意味着交割后可以立即获得租金收入。确保你研究了房产目前的收入、租客和物业管理公司,以便你准备好做任何必要的调整。
查看我们的文章最佳交钥匙房地产公司了解更多有关如何投资多单位物业及它们是什么。
4.研究潜在的社区并选择一个位置
经验丰富的房地产投资者知道在购买多户住宅时应该寻找什么,而地理位置会对他们的财务成功产生重大影响。与其在街上买一套复式公寓出售,不如研究一下你所在地区的潜在社区,找到最赚钱的地方。确定投资物业的最佳地点做一个明智的投资是成功的一半。
这意味着你需要对目标地区的租赁市场有深入的了解。需要考虑的一些最重要的因素包括:
- 平均租金
- 平均空置率
- 就业率
- 每个出租单位的平均价格
很多房地产数据都可以从网上通过信誉良好的来源获得,比如美国人口调查局和美国劳工统计局(BLS)。如果您需要访问本地MLS,请联系您所在地区的房地产经纪人收集数据或创建一个租赁市场分析.
5.选择你的贷款人并获得预批准信
找一家贷款机构为你的房地产投资融资可能需要时间和精力。在很多情况下,lol滚球 雷竞技为投资物业融资与为主要住宅融资有很大不同,有不同的要求、利率lol滚球 雷竞技和贷款类型。你需要一个了解房地产投资来龙去脉的专业人士,尤其是当你购买你的第一套出租房产时。
适合你投资的贷款类型取决于你选择购买的房产,所以在购买房屋之前,你需要了解每种房产类型。例如,如果你打算购买三层公寓,你可以获得联邦住房管理局(FHA)的贷款,并支付较小的首付款。
另一方面,如果你购买的房产需要装修,可以考虑申请硬通货贷款。与大多数银行不同的是,大多数硬通货贷款机构都明白,房产在维修后具有更大的潜力,因此他们会根据维修后价值(ARV)来放贷。这会让你有更多的钱来购买和翻新多户住宅。
除了贷款类型,你还需要与专门从事投资房地产的贷款人合作。出租物业贷款通常有较高的利率,因为提供方要承担把钱借给借款人的风险。其中的一些最好的投资房地产贷款提供商是:
- 彭尼
- Lendio
- PNC
- 加快贷款
- LendingOne
没有钱的购买选择
一些投资者避开多户住宅,因为它们的购买成本可能很高。然而,这些物业提供了产生大量现金流的机会,并在有效处理时提供可观的回报。对于想要无首付购房的个人来说,投资多户住宅有多种选择,如下所列:
- 合作伙伴:在房地产行业,合伙是很常见的,因为许多投资者联合起来分担交易的成本。例如,一个投资者可以处理管理和维护多户房产所需的日常劳动,而另一个投资者可能充当主要的融资来源。lol滚球 雷竞技在这种安排下,双方投资者在扮演不同角色的同时也从交易中获益。
- 股票:向合伙人提供房产的股权,以换取多户住宅首付所需的现金,这是另一种不用花钱的投资方式。这将需要分享你的一部分股份,这可能会导致整体回报较低。
- 硬钱:硬钱贷款是一种短期贷款,以房地产为担保,而不是买方的财务状况。虽然这些贷款可以快速获得批准,而且几乎不需要文件,但它们的利率通常比传统抵押贷款高得多。
- 房地产众筹:众筹是通过要求一群投资者提供少量资金而不是大量资金来筹集资金的过程。像GoFundMe和Kickstarter这样的网站使人们可以很容易地为任何项目众筹,使这种筹款方法得到广泛应用。
- 卖方融资:lol滚球 雷竞技卖方融资是指在lol滚球 雷竞技一段时间内直接向卖方支付购买房产的款项。这些协议可以作为租赁到拥有协议,或者更传统地说是标准贷款,卖方充当“银行”。
一旦你选择了贷方,你必须在参观潜在的投资物业之前获得预先批准。多户投资竞争激烈,所以当你出价购买一处房产时,有必要获得一份购买金额的预批准信。
6.找一个房地产经纪人一起工作
尽管购买多户住宅的过程与购买单户住宅的过程有些相似,但还是有一些关键的区别,需要专业的专业知识。与一个了解购买家庭住宅和投资房地产之间区别的合格房地产经纪人合作是至关重要的,特别是如果这是你的首个出租物业.在做出选择之前,花点时间搜索和面试一些有投资经验的经纪人。像Zillow, Realtor.com和Refin这样的列表网站都是开始搜索的好地方。
7.把你的搜索范围缩小到一个多户住宅
一旦你有了一个明确的预算,一个代理,一个合格的贷款人,购买潜在的多户住宅。有很多方法可以找到待售的投资房产,比如搜索在线市场,与房地产经纪人联系当地的MLS,或者联系被取消抵押品赎回权或丧失抵押品赎回权的房屋。
无论你如何寻找潜在的房产,都要以投资者、房东和业主的心态来评估它们。根据房产的价格、维修成本、大致租金价值和升值速度等数据,评估潜在的收入和投资回报。使用我们的总租金乘数(GRM)计算器来帮助您比较和对比相似的属性。
除了像卧室、浴室、布局、大小等基本要素外,你还需要特别注意其他重要元素:
- 地点:考虑一下当地的租赁市场,以及该房产离学校、医院和其他场所(如商店和活动场所)的距离。
- 维护历史:查看房产过去的维护工作可以为您提供有价值的信息,了解哪些维修和升级可能需要很快进行或已经参加。此外,要考虑到任何延迟的维护。延期维修对你来说意味着额外的费用,因为你必须在购买房产后负责维修。
- 改造潜力:要有创意,考虑如何改造空间以最大限度地利用它。例如,增加一堵墙和创建一个额外的卧室可能是一个相对简单的策略,以增加功能和盈利能力。
- 转售价值:即使你打算长期持有房产并将其出租,你仍然应该考虑将来将房屋上市的利弊。对多户住宅的需求通常较低,因此最好选择具有各种吸引力或独特功能的房产,以获得潜在的转售价值。
专家提示:如果你是投资房地产的新手,或者这是你的第一套多户住宅,可以考虑从较小的单元开始,比如复式或三层公寓。管理多个单元可能很有挑战性,因此管理数量较少的租户比管理大型公寓大楼容易。如果需要,翻新或出售较小的房产也会更快。从小事做起是一种风险较小的学习窍门的好方法。
8.估计你在利息财产上的盈亏
考虑到潜在的房产,是时候深入研究数字并做出明智的决定了。计算出房产的当前收入,这样你就可以开始估计你的潜在收入。确保你的潜在收入超过你每月的成本,包括多户抵押贷款、公用事业、税收、物业管理、维修和持续的维护,比如草坪护理或除雪。
还要记住计算拥有这个房产的长期财务影响。确定你的主要财务目标是什么,是每月现金流还是房产增值。根据这个目标来衡量利润和损失,最终的计算结果会让你的决定更加清晰。
用我们的出租财产损益表和我们的出租物业计算器以确定收入出租物业可以产生,你的投资回报,和现金流。
9.为你的多户住宅报价
尽管购买投资性房产竞争激烈,但在你出价之前了解所有的数字是至关重要的。你可以使用竞争市场分析(CMA)来帮助您选择报价。该报告使用类似房屋的销售和财产数据(通常称为“比较”)来估算房屋的当前价值。
在这个过程中,你的房地产经纪人也可以是一个有价值的资源,因为他们将创建CMA,并代表你与卖方的代理进行谈判。有了清晰的预算和准确的数据,你就可以对你愿意为房产提供的金额充满信心。
另一种提供报价的方式是通过Roofstock,它允许你列出一处房产,并免费提供报价。如果你的报价被接受,你只需支付0.5%的费用。包括购买价格,你的预批准信,任何必要的突发事件,以及成交日期。
10.获得资金并关闭物业
卖家接受你的报价后,你就可以开始成交流程了。如果你从贷款人那里获得资金,这个过程大约需要30到60天。根据你所在州的法律要求,你将聘请律师,获得产权保险,并完成报价中指定的任何房屋检查或评估。最后,在交割当天,您将支付首付款,完成所有文书工作,并收到您的新多户住宅的钥匙。
如果你和代理人合作,他们应该给你一份结案清单。如果没有,你可以下载我们的免费房地产成交清单的买家帮助你完成交易并开始盈利。
底线
购买多户住宅既有风险,也有回报。至关重要的是,在整个过程的每一步都要彻底和战略性,并记住,产生高投资回报率(ROI)的投资物业可以获得多年的回报。下次你考虑购买多户住宅作为投资时,使用上述专家建议作为你的指导。