如何用9个步骤购买多户式投资物业
投资多户式房地产是一种利润丰厚的策略，可以通过一次房地产交易获得现金流，建立一个强大的投资组合。要了解如何购买多户住宅，首先要确定预算。然后，研究物业和社区的类型，选择贷方，估计盈利能力。无论你是选择倒卖房产以获得更快的利润，还是将其出租给租户，研究和购买多户住宅的过程将严重影响你的成功和潜在利润。
以下是购买多户型房产的9个步骤:
1.确定预算
多户投资有很多好处。例如，它可以提供比单一家庭租赁更可预测的收入，并增加现金流。与购买大型商业地产相比，这通常更简单、更易管理。然而，不可否认的是，前期成本是昂贵的。多户住房抵押贷款通常需要支付房价的20%的首付，另外还有不可避免的维护费用物业管理费用．
基于所有这些原因，在你开始购买多户式住宅之前，坐下来确定预算是绝对重要的。决定你的财务目标是什么，以及你愿意在这项投资上投入多少。你需要考虑到许多不同的成本，并为可能出现的意外成本做好准备。
当你审视你所有的财务状况时，一定要考虑以下因素:
- 关闭成本:这些费用通常是房产销售价的2%到5%，包括出借人费用、产权保险、财产保险和房产税。房子的售价越高，你的成交成本就越高。
- 持有成本:这些是持有房产的每月经常性成本，包括抵押贷款、税收、保险和水电费。
- 改造成本:根据房子的情况，在把它租出去之前，你可能需要进行小的或大的翻修。在采取进一步措施之前，考虑一下你需要在房产上花多少钱。
- 持续维修费用:这些都是随时可能出现的可变成本，比如管道堵塞、热水器破裂或屋顶漏水。因此，你需要有计划的利润率来支付意外的费用。
- 时间轴:你的时间表包括修理或翻新、找到租户和开始接受付款的时间。翻新时间越长，你的运营成本就越高。
专家提示:高估你的开支。多户式房地产投资几乎总是需要额外的维修等意外费用。最好高估你的潜在成本，拥有比你需要的更多的现金储备。在计算总投资回报率(ROI)时，确保你在维修预算中有额外的缓冲，以确保你不会留下一个昂贵的惊喜。
2.检查不同类型的多户住宅
虽然从投资或财务的角度来看，多户住宅是同样的方式，但这个术语包括各种各样的建筑类型。在开始投资之前，平均研究每一种不同的类型，看看哪一种最适合你的财务目标。
在你的研究中，你可能会发现不同类型的房产实际上比你最初意识到的更适合你的需求或租赁市场。多户住宅的三种主要类型是多户住宅(复式、三复式和四复式)、公寓综合体和交钥匙物业。
双工，三工和四工
当你学习如何购买多户住宅时，双工，三工，四工通常是投资者开始投资的房产类型。复式公寓不同于公寓大楼，因为它们每个单元都有单独的入口，而不是所有单元都有一个入口。这些有多个单元的住宅可以位于不同的地区，通常比公寓大楼更容易购买和管理。
属性大小(来源:ARLnow）
专家提示:有抱负的投资者花几个月的时间试图弄清楚如何在没有钱的情况下购买一套多户式房产，他们往往认为“黑房子”是最好的解决方案。房屋黑客指的是购买一套房子作为你的主要住所，住在其中的一个单元，然后把其他单元租给别人。虽然这对许多投资者来说不是一个理想的或长期的解决方案，但这是开始你的投资之旅的一个很好的方式。
公寓
公寓楼是一种强大的投资，因为它们可以产生更多的现金流，不容易受到空置问题的影响。然而，购买公寓小区显然比购买小型多户住宅要复杂得多。维护和管理成本要高得多，通常需要商业贷款。
了解更多具体的过程细节购买公寓小区，阅读我们的指南。
此外，租户的周转率也要高得多，物业管理需求也更加复杂。然而，这可以外包给物业管理公司或像TurboTenant这样的顶级软件程序。TurboTenant是一个一体化的物业管理解决方案，具有筛选租户、创建租约、接受付款、跟踪维护请求和会计的工具。了解更多关于TurboTenant如何成为成功多户投资的关键。
交钥匙属性
如果你不想为整栋楼或建筑群找租客，可以考虑一下成套的房地产。Turnkey房地产有现有的租户和物业经理，这意味着在关闭时可以立即获得租金收入。确保你对房产的当前收入、租户和物业管理公司做了充分的研究，以便你准备好做出任何必要的调整。
查看我们的文章最佳交钥匙房地产公司了解他们是什么以及如何投资这类物业。
3.研究潜在的社区并选择一个地点
有经验的房地产投资者知道，地段总是对他们的财务成功有重大影响。与其简单地在街上买一套复式公寓出售，不如研究一下你所在地区的潜在社区，找到最赚钱的地方。找到投资物业的好地点是做出明智投资之战的一半。
这意味着你需要对你的目标区域的租赁市场有一个坚实的了解。需要考虑的一些最重要的因素包括:
- 平均租金
- 平均空置率
- 就业率
- 每个出租单位的平均价格
大量的房地产数据可以通过诸如美国人口调查局和美国劳工统计局(BLS)。如果你没有当地的MLS，联系你所在地区的房地产中介，收集数据或创建一个租赁市场分析．
4.选择你的贷款人并获得预先批准信
找一家贷款机构为你的房地产投资购买提供资金是一件繁琐而富有挑战性的事情。在许多情况下，为投资性房产融资lol滚球 雷竞技与为主要住宅融资有很大不同不同的需求、利率和贷款类型。你需要一个了解房地产投资的来龙来脉的专业人士，尤其是如果你是第一次购买租赁房产的话。
适合你投资的贷款类型取决于你选择购买的房产，这就是为什么你需要在买房前了解每一种房产类型。例如，如果你打算购买一套三联体公寓，你可以获得联邦住房管理局(FHA)的贷款，并支付较少的首付款。
另一方面，如果你购买的房产需要翻新，可以考虑申请硬通货贷款。大多数硬通货贷款机构都明白，房屋在修缮后会有更大的潜力，所以他们会根据修缮后价值(ARV)放贷——这与大多数银行不同。这会让你有更多的钱来购买和翻新多户住宅。
除了贷款的类型，你还需要与专门从事投资房地产的贷款机构合作。租赁房产贷款的利率通常较高，因为提供贷款给借款人的风险较大。一些最好的投资物业贷款供应商是:
一旦你选择了贷方，你需要在参观潜在的投资物业之前获得预先批准。多户式的投资是很有竞争力的，所以当你出价购买房产时，有必要有一份购买金额的预先批准信。
5.找一个房地产经纪人一起工作
虽然购买多户住宅的过程有点类似于购买单户住宅，但有一些关键的区别需要专门的专业知识。与一个了解购买家庭住房和投资房产之间区别的合格的房地产经纪人合作是很重要的，尤其是如果这是你的首个出租物业．在做出选择之前，花些时间寻找和面试一些有投资经验的经纪人是值得的。
6.把搜索范围缩小到一个多户住宅
一旦你有了明确的预算、中介和合格的贷款人，就可以开始购买潜在的多户住宅了。有很多方法可以找到待售的投资性房产，比如搜索在线市场、当地的MLS，或者联系处于止赎期或止赎期的房屋。
无论你如何找到潜在的物业，都要以投资者、房东和业主的心态来评估它们。根据物业的价格、维修成本、大概的租金价值和升值率等数据，评估潜在的收入和投资回报。使用我们的总租金乘数(GRM)计算器帮助您比较和对比相似的属性。
特别注意每个物业的:
- 地点:考虑当地的租赁市场和物业靠近学校、医院和其他设施，如商店和活动。
- 维护历史:如果可能的话，查看房屋过去的维护工作可以给你提供有价值的信息，了解哪些类型的维修和升级可能需要尽快进行或已经进行过。此外，要考虑到任何延迟维护。延迟维护对你来说意味着额外的费用，因为你必须在购买房产后负责维修。
- 改造潜力:要有创意，考虑如何改造空间，最大限度地利用它。例如，增加一堵墙和创建一个额外的卧室可能是一个相对简单的策略，以大幅提高功能和盈利能力。
- 转售价值:即使你打算长期持有房产并将其租出去，你也应该考虑未来将房子挂牌出售的利弊。多户住宅的需求通常较低，所以最好选择具有各种吸引力或独特功能的物业，以获得潜在的转售价值。
专家提示:如果你是房地产投资的新手，或者这是你的第一套多户型房产，可以考虑先买一套较小的公寓，比如复式公寓或三层公寓。管理多个单元是一项挑战，因此管理数量较少的租户比管理大型公寓大楼容易得多。如果有需要，翻新或出售较小的房产也会更快。从小处开始是一种很好的学习诀窍的方式，风险更小。
7.估算利息财产的损益
有了潜在的房产，是时候深入研究数据并做出明智的决定了。由于多户家庭是投资性房产，计算出该房产的当前收入。确保你的潜在收入高于你每月的支出，包括多户家庭的抵押贷款、水电费、税收、物业管理、维修和持续维护，如草坪护理或除雪。
别忘了计算一下拥有这处房产的长期财务影响。确定你的主要财务目标是什么，是每月的现金流还是房产增值。根据这个目标衡量利润和损失，最终的计算应该使你的决定更明确。
使用出租物业计算器以确定出租物业可产生的收入，以及投资回报和现金流。
屋面物业分析(资料来源:Roofstock）
收集和评估所有必要数据的最有效的方法之一是使用Roofstock美国是面向投资者的领先房地产市场。它旨在简化寻找、评估和购买投资性房产的过程，因此每一份清单都包含有价值的数据，如当前租金、上限率和升值率。它甚至包括检查摘要、当前租户的信息和该地点的本地市场数据。另外，在你第一次出价之前，屋顶股票是完全免费的。
8.为你的多户型房产出价
尽管购买投资性房产可能会有竞争，但在你出价之前了解所有的数字是很重要的。有了清楚的预算和准确的数据在手，你可以对你愿意为该物业提供的金额有信心。在这个过程中，你的房地产经纪人也会是一个很有价值的资源，因为他们会与卖方的代理人会面，代表你进行谈判。
(来源:Roofstock）
另一种提出建议的方式是通过面试Roofstock，这让你可以免费聘请专业人士。如果您的报价被接受，您只需支付0.5%的费用。确保包括购买价格，你的预先批准信，任何需要的紧急情况，和截止日期。
9.获得资金并关闭物业
卖家接受你的报价后，你就可以开始成交了。如果你从贷方获得资金，这个过程大约需要30到45天。在此期间，根据你所在州的法律要求，你将聘请一名律师，购买产权保险，并完成要约中指定的任何房屋检查。最后，在交易结束的那天，你将支付首付款，完成所有的文书工作，并收到你的新多户住宅的钥匙。
如果你和经纪人合作，他们应该给你提供一份结案清单。如果没有，你可以下载我们的免费买家成交清单帮助你完成交易，开始盈利。
底线
购买多户合住的房子既有风险，也有回报。重要的是，在投资过程的每一步都要彻底和战略性，并记住，一个产生高ROI的投资物业可以在许多年或几十年里获得回报。下次你考虑投资购买多户住宅时，一定要参考以上专家的建议。
