什么是组合贷款?类型,费率和条款说明
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组合贷款是一种抵押贷款,由抵押贷款公司持有,而不是在二级市场上出售给联邦国民抵押贷款协会(房利美)或联邦住房贷款抵押贷款公司(房地美)。投资组合贷款帮助那些没有资格获得传统抵押贷款或想要在同一抵押贷款中为多个房产融资的小企业主。
投资组合贷款机构使用的承销准则因贷款机构而异,因为贷款不一定要符合联邦承销准则。这可能意味着借款人需要支付更高的利率和费用。但反过来说,这也可能意味着允许借款人获得更高的利息债务收入,贷款与估值,以及贷款规模上限。
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选择投资组合贷款的原因lol滚球 雷竞技
由于组合贷款的指导方针是由个人贷款人而不是由联邦政府制定的,因此贷款人在设定抵押贷款条款方面有很大的回旋余地。与传统的抵押贷款相比,这可以从几个方面使借款人受益:
- 贷款额度不限:因为这些贷款不会在二级市场上出售给房利美(Fannie Mae)或房地美(Freddie Mac),他们不需要遵守大额贷款限额由联邦政府制定的。这使得……成为可能毯子贷款包含多块土地以同一笔贷款融资的。
- 较低的首付款要求:贷款人可以根据自己的意愿决定为购房提供多少贷款,这意味着借款人在购房时可能只需要很少的首付,甚至不需要首付。贷款人也可能不要求私人按揭保险(PMI),从而降低月供。
- 信用评分较低的借款人可考虑:组合贷款机构可以决定它希望与借款人一起承担的风险水平。正因为如此,它可以考虑向任何信用评分的借款人提供贷款。然而,大多数贷款机构仍然要求商业或投资房产的信用评分在620以上。拥有次级信用评分的借款人应该准备支付更高的利率和结算成本。
- 有不定期收入的借款人:自雇借款人很难获得传统抵押贷款的资格。许多贷款人要求至少有两年稳定的自营职业才有资格获得抵押贷款。组合贷款机构在与收入不稳定的合格借款人合作方面具有更大的灵活性,例如可能按年或半年度获得报酬的农民。
- 信用良好的借款人可以得到很好的交易:因为投资组合贷款机构持有贷款,它会希望通过尽可能多的高信用评分贷款来加强其投资组合。这将加强银行投资者和联邦监管机构的整体贷款状况。投资组合贷款机构将通过提供高利率、低首付要求和更高的债务收入比上限,与信用良好的客户合作。
此外,借款人还可以购买不符合传统贷款项目条件的房产。无论是房地产的状况还是房地产的类型,投资组合贷款机构都可以介入,提供传统贷款机构无法提供的融资。例如,下面的项目将是不符合融资资格lol滚球 雷竞技但有资格获得投资组合抵押贷款;
- 经营酒店或汽车旅馆的项目
- 受分割所有权安排约束的项目
- 包含多户公寓或合作公寓的项目
- 不是房地产的项目
- 商业空间和混合用途分配(房利美限制为35%的物业用于商业空间或分配给混合用途)
此外,传统的抵押贷款机构可能不愿贷款给人造房屋或没有永久性地基的房屋。组合贷款机构可以决定对这些房产进行贷款,而不必担心无法出售贷款。
如果您决定获得投资组合贷款,请查看我们的买家指南,其中包括最佳组合贷款提供商的列表,包括成本、条款和每个贷方所需的资格。
避免获得投资组合贷款的原因
虽然投资组合贷款有很多优点,但它并不总是融资的最佳选择。lol滚球 雷竞技这里有一些坚持传统抵押贷款而不是投资组合贷款的原因:
- 利率可以更高当前位置虽然贷款机构可以为借款人提供组合贷款而不是传统的抵押贷款,但他们也可以收取更高的利率。对于次级信贷借款人和债务收入比高的借款人来说尤其如此偿债范围比率。
- 成交成本可能更高:投资组合贷款机构可以收取更高的交易成本,尤其是发起费用。由于他们不在二级市场上出售抵押贷款,他们可能通常希望提前获得更多资金,以帮助贷款机构增加现金流。同样,借款人的资质越差,帮助银行降低风险的费用就越高。
- 贷款人可能想要在未来卖掉这笔贷款:如果投资组合贷款机构认为它可能会在未来的某个时候出售你的贷款,那么你将失去与投资组合贷款机构合作的大部分好处。它需要按照严格的联邦指导方针进行承销,这样贷方才能出售它。一定要仔细检查你的信息披露——贷款人必须披露它是否打算在未来出售你的贷款或其服务。
- 消费者保护减少;由联邦指导方针承保的贷款的最大好处之一是对借款人的内置保护。通过要求贷款机构遵守其指导方针并发布必要的信息披露,政府保护了借款人,使其无法获得负担不起的贷款。不属于a级的贷款合格的抵押贷款可能受到较少的联邦保护。
常见的组合贷款情况
有几种常见的情况,贷方将贷款作为组合贷款保留,而不是在二级市场上出售。以下是三种常见情况,每种情况的常见条款,以及贷方选择将其保留在其投资组合中的原因:
综合按揭组合贷款
条款与费用
综合按揭贷款规模 |
10万到5000万美元 |
贷款期限 |
2到30年 |
常用摊销期 |
15年、20年或30年 |
起始利率 |
低至4% |
典型LTV |
50% - 75% |
现金储备要求 |
六个月 |
毯子的抵押贷款允许借款人在同一笔按揭贷款下购买多宗土地。其中大多数都设置了解除条款,使贷款人能够在单独出售包裹时解除抵押贷款。贷款人会将其保留在他们的投资组合中,因为要么贷款金额太高,要么有太多的房产正在融资以在二级市场上出售。大多数符合标准的贷款限制你可以融资的房产数量为10。
这种类型的贷款对希望建造房屋的借款人特别有吸引力。土地可以以一揽子抵押贷款的方式获得资金,然后随着房屋的建造,地块被释放并出售。它使建筑商不必为每一处单独的房产申请新的抵押贷款。
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大额组合贷款
条款与费用
大额按揭贷款限额 |
通常是548,250美元,甚至更高 |
贷款期限 |
15至30年 |
常用摊销期 |
15、20或30年 |
起始利率 |
低至2.625% |
最大LTV |
80% |
现金储备要求 |
六个月 |
巨额投资组合贷款是指任何规模过大而无法在二级市场出售的抵押贷款。联邦住房金融局(FHFA)制定了每年最大限额.任何超过最大限额的抵押贷款都没有资格出售给房利美或房地美。这一限额是逐县设定的。2021年,大多数县的单单元房产的最大限额为548,250美元。在房价较高的地区,一套单元房的售价高达822,375美元。
整体抵押贷款和套现再融资同时也是巨额组合贷款的情况并不罕见。然而,单套公寓很容易超过最大限额,成为组合贷款。
北美储蓄银行拥有一项大额贷款产品,贷款金额高达1,500万美元,期限为5至10年。NASB也适用于自雇借款人或正在寻找其他类型的不合格贷款。查看NASB的网站了解更多信息或申请。
套现再融资组合贷款
条款与费用
套现抵押贷款规模 |
没有最低 |
贷款期限 |
15至30年 |
常用摊销期 |
15、20或30年 |
起始利率 |
低至3% |
最大LTV |
80% |
现金储备要求 |
六个月 |
在套现再融资贷款中,借款人修改现有抵押贷款以获得锁定在房产中的权益。这种情况可能发生在贷款已经支付了一段时间,当财产有了重大改善,或者当最近的评估显示估值大幅增加时。借款人收到的钱是免税的,可以用来修复房产,购买另一处房产,甚至是债务合并。
贷款人可能会将这类贷款保留为组合贷款,因为它超过了巨额贷款限额,或者它是一种不能在二级市场上出售的一揽子抵押贷款。如果再融资是对银行现有贷款的再融资,并且客户有良好的信用档案,贷款人希望将其保留在其投资组合中,他们也可能保留它。
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底线
组合贷款是贷款人在其贷款组合中保留的抵押贷款。其中一些贷款不能在二级市场上出售,这意味着贷款人别无选择,只能保留贷款。然而,贷款机构将保留其投资组合中信用状况良好的借款人的抵押贷款。这将保持资产组合的强劲,这对银行的投资者和联邦检查员很重要。
这些贷款可能对借款人有好处,但你应该确保潜在的投资组合贷款的利率和费用不会太高。在进行任何类型的抵押贷款之前,总是与不同的贷方进行购物。