积极参与租赁物业及25,000美元损失津贴
积极参与是一种比物质参与更低的参与标准,更常用于个人,如房东和出租业主。如果您拥有至少10%的租赁物业,并且实质性地参与管理决策,则您是租赁房地产活动的积极参与者。管理决策包括批准新租户、决定租赁条件和批准支出。
这种级别的参与允许您每年从您的租赁房地产中扣除高达25,000美元的被动损失,而不是非被动收入。当调整后的总收入(AGI)超过10万美元时,2.5万美元的特别津贴通常会减少50%,当AGI超过15万美元时,特别津贴就会完全消失。
TaxAct是我们最推荐的营业税软件,它会自动计算你的积极参与租金损失的金额,可以在你的个人回报中扣除。访问TaxAct免费开始。
如何获得积极参与的资格
要符合资格,你只需要满足以下条件:
- 你必须拥有至少10%的租金,并在管理租金方面有实质性的参与。
- 你不是有限合伙人
- 有资格获得25,000美元津贴的损失金额取决于您积极参与的所有租赁房地产活动的净收入和损失
请注意,积极参与与物质参与是不一样的。积极参与是一项不那么严格的测试,它使非房地产专业人士可以从被动和主动收入中扣除被动损失。
请通过回答这个问题来帮助我们了解我们的读者。
逐步取消$25,000损失津贴
你在纳税年度内可以申请的特别免税额最高为25,000美元(如果你已婚但单独报税,则为12,500美元)。如果你的经调整总入息(MAGI)为$100,000或以下,你可以从你的普通入息中扣除最多$25,000的被动损失。这个扣除额在10万美元以上将逐步取消,当你的收入达到15万美元时将完全取消。
您的MAGI是通过您的AGI和“加回”某些扣除来确定的。
您将从表格1040的AGI开始,第11行,然后加上某些扣除并减去某些收入。
这里有一个扣除额的例子,可以加回去计算MAGI。
调整 |
IRS表格/线路号码 |
---|---|
减去社会保障和铁路福利
|
表格1040-SR, 6b行 |
增加扣除个人退休帐户(IRA)供款
|
表格1040,附表1 |
增加学生贷款利息扣除
|
表格1040,附表1,第6行 |
增加自雇税的一半扣除
|
表格1040,附表1,第15行 |
加上房地产专业人士声称的租金损失
|
表格1040附表E或附表C |
减去雇主支付的领养费用
|
表格1040,第1f行 |
点击这里看两个例子,看看25000美元的免税额是如何为你省税的。
Y先生是单身纳税人,没有子女。在纳税年度内,Y先生的情况如下:
- 挣了8万美元的工资
- 租金损失2万美元。
- 没有积极参与租赁活动。
让我们看看他在纳税年度的收入和损失的处理方式。
由于Y先生没有积极参与房地产活动,因此他不能将被动租金损失抵扣主动收入。他的2万美元租金损失将在今年暂停,并结转到2024年,以抵消任何潜在的租金收入。
Y先生是一名单一申报者,年收入8万美元,因此在扣除13,850美元的标准扣除额后,他的收入仍为66.150美元。这使他的收入超过44,725美元,但不超过2023年的95,375美元。他的应纳税额将基于以下公式:5,147美元加上超过44,725美元部分的22%。
如果应纳税所得额为 |
应缴的税款是 |
---|---|
不超过11,000美元
|
应纳税所得额的10% |
超过11000美元,但不超过44725美元
|
1100美元加上超过11000美元部分的12% |
超过44,725美元,但不超过95,375美元
|
5,147美元加上超过44,725美元部分的22% |
摘自2023年的税级
税= $ 5147 +(80000 - 13850美元)——44725美元)x = 22%9860 .50美元
让我们考虑与上述相同的事实,除了Y先生确实积极参与房地产活动。
由于Y先生在纳税年度内积极参与房地产活动,因此他可以将被动租金损失从其主动收入中扣除。因此,他将从他的收入中减去租金损失,他调整后的总收入将是60,000美元。扣除标准扣除额13,850美元后,他的应税收入为46,150美元。
让我们来看看这是如何工作的。
税= $5,147 + ($46,150 - $44,725) x 22% =5460美元
虽然他本年度的税收较低,但他也没有任何暂停亏损来抵消2024年及以后几年的潜在收入。一般来说,最好是尽快抵扣损失,所以Y先生更愿意积极参与。如果Y先生预计未来几年的税率会更高,这可能就不成立了。
常见问题(FAQs)
一般来说,不可以,但如果你积极参与房地产租赁活动,就会有例外。
不,一般来说,除非投资者直接参与房地产活动的日常管理或运营,否则投资者在活动中所做的工作不视为参与。
你可以无限期地把你暂停的被动损失继续下去,直到你用完所有的损失,或者直到你处理掉这个活动。当一项活动被处置时,被动损失被“释放”并可扣除。
底线
如果你积极参与租赁房地产活动,不要忘记从你的被动收入中扣除任何其他形式的收入。净赚你的损失会降低你的应税收入,这将导致一个巨大的税收节省,你不想错过。