什么是房地产税务专业人员?
要被国税局视为房地产专业人士,您必须满足以下测试:
- 测试1:在这一年中,你在所有行业或业务中提供的个人服务中,有一半以上(50%)是在你实质性参与的房地产行业或业务中。
- 测试2:在实际参与的房地产交易或企业中提供超过750小时的个人服务。
在应用测试之前,请排除所有您没有实质性参与的活动。如果您不确定如何确定材料参与,请参阅我们的文章物质上的参与意味着什么.
如果你在租赁活动中建立了实质性的参与,那么这些租赁活动的收入将是非被动的。因此,您可以无限制地使用任何租金损失,这意味着您可以从您的普通收入中扣除租金损失,从而最终降低您的纳税义务。
在此分类中,作为房地产专业人士,您可以从事的房地产活动包括购买、出售或租赁商业或住宅物业或土地。它还可以包括以下一项或多项:
- 房地产开发
- 房地产重建
- 建设
- 房地产改造
- 取得财产
- 转换
- 操作
- 物业管理
- 租赁
- 房地产经纪业务:房地产经纪交易或业务
测试1:超过50%的房地产服务
这个类别的第一个负担是,你必须在房地产交易或你是重要参与者的企业中工作超过50%的时间。满足这个负担的关键是你的主要收入来源需要来自房地产活动。
你花在个人服务上的总时间包括你作为雇员的时间。然而,只有当你拥有公司至少5%的股份时,你才能把作为员工花在房地产活动上的时间计算在内。此外,如果你是联合报税,不要把配偶的个人服务计算在内,看你是否符合其他标准。
测试2:完成750小时的要求
第二个资格要求房地产专业人员在一年内花费超过750小时从事与房地产交易或企业相关的服务。
让我们看一些考虑这两个测试的例子。
示例# 1
2022年,Y先生担任兼职会计。他也是一名房地产开发商,他拥有三处出租物业。其2022年的经营活动如下:
- 在一年中,我花了200个小时为当地的会计师工作
- 花了500个小时从事房地产开发活动,并积极参与其中
- 年内,他花了300个小时为他的三个租赁物业提供经理服务,并积极参与其中
结论:Y先生是房地产专业人士。这是因为他在这一年中提供的个人服务中,有超过一半(80%)是在房地产交易或他实质性参与的业务中,而且他在这些服务中花费了超过750个小时。由于他是房地产专业人士,并且他实质性地参与了三个租赁物业,因此这些物业的收入和损失将被视为非被动的。
例# 2
X先生在一家律师事务所做全职律师。他还拥有一处出租房产,在纳税年度内固定和转让房屋。在纳税年度内从事下列活动:
- 作为执业律师总共工作2080小时
- 花了700个小时修理和翻转房屋,并积极参与其中
- 花了50个小时在租赁活动上,他实质性地参与其中
结论:由于X先生有超过50%的时间在律师事务所从事律师工作,因此即使他在房地产活动中花费了750个小时,他也不能将自己归类为房地产专业人员。
示例# 3
2022年,Z先生退休了,但仍然是一名兼职工程师。在纳税年度,他还管理了五处出租物业,并投资了房地产。其2022年的经营活动如下:
- 作为一名工程师,我一年工作了400个小时
- 花了350个小时管理他的出租房产
- 花了300小时从事房地产投资活动
结论:Z先生不是房地产专业人士。虽然他在房地产活动中花费了超过50%的时间,但他在房地产活动中花费的时间不超过750小时。
关于税收,作为房地产专业人士的利与弊
优点 | 缺点 |
---|---|
对于您实质性参与的租赁活动,您不受被动活动限制。因此,您可以从您的普通收入中扣除租赁活动造成的损失。 | 如果你从你实际参与的租赁活动中获利,这种收入是非被动的。因此,它不能用来抵消被动收入的任何损失 |
您可以将两个或多个活动分组为单个活动,以满足材料参与的标准。 | 当一项活动被处置时,活动的分组使其难以扣除先前暂停的损失。 |
常见问题(FAQs)
不,房地产专业人士不需要任何专业执照。如果您符合本文中讨论的测试,它只是一个优惠的税收指定。
是的,你必须符合每年被指定为房地产专业人士的要求。
在确定是否提供了750小时的服务时,作为雇员在房地产贸易或企业中提供的个人服务不计算在内,除非你在该企业中拥有至少5%的所有权。
底线
如果你想克服所有租赁活动都是被动的规则,你必须符合房地产专业人士的定义。如果你有租金损失,被宣布为房地产专业人士可以为你节省大量的税款。