免费出租物业计算器:分析您的投资物业
出租房产计算器的目的是让投资者和房东通过计算投资回报率(ROI)、资本化(上限)率和现金流来确定房产的当前价值或评估他们正在考虑购买的房产。如果你自己计算数字,这可能是一个复杂的过程,但通过使用带有特定投资公式的计算器,这个过程会变得更加有效。
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使用下面的免费租赁物业计算器来确定您的投资物业数字,然后阅读我们对这些输入和输出如何影响您当前或潜在的物业购买的详细分类:
注:此计算器只作估计用途。
出租物业计算器如何运作
出租物业计算器,也称为租金收入计算器或物业分析计算器,通过计算诸如物业购买细节,每月运营费用和物业收入等数据输入来工作。这些数字包括房产的现值、抵押利率、贷款期限、首付款、装修成本、成交成本以及任何与房产相关的预期费用。
输入这些数字后,租金收入计算器将计算该物业的现金流、上限率和投资回报率。知道这些数字可以让你对你已经拥有的房产还是你可能购买的房产有一个大致的了解好的投资.
出租物业计算器的输入
要使用租金收入计算器,收集有关物业的信息以获得准确的结果。如果您正在考虑购买房产,请让您的房地产经纪人从当前业主那里获得这些数据;如果您正在评估自己的房产,请检查您的财务状况。以下是你需要的输入数字:
输入类别 |
所有投资者的具体投入 |
额外的输入
(如适用) |
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购买的细节 |
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附加贷款投入:
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每月营运开支 |
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收入的细节 |
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购买的细节
购买细节为计算提供了基础,它设定了房产当前价值的基准,并根据支出和收入等其他投资因素确定它是否是一项合理的投资。
如果你正在评估一个潜在的购买,考虑财产的价值是否与潜在的收入相称。如果你正在计算一个已经拥有的房产的出租价值,你应该确定你的房产的当前价值是否有助于你实现你的财务目标。
你的计算器输入会根据你是贷款购买房产还是用现金全额支付购买价格而有所不同。如果你已经决定用贷款来购买房产,计算每月的贷款还款额、利率和贷款期限,作为你开支的一部分。这些数字将影响物业的投资回报率和现金流。但是,它不会影响封顶利率,因为封顶利率不考虑贷款。随着我们继续研究这些输入,我们将进一步解释这些差异。
计算器的第一个输入将是当前属性值。如果您正在评估房产以确定它是否是一项合理的投资,您可以输入购买价格。如果你已经拥有房产,你将输入当前的房产价值,也被称为公平市场价值,这是你的房产当前的价值。
要找到购买价格,请参考房产清单或与您的房地产经纪人确认房产的清单价格。如果你已经购买了房产,并且已经拥有多年,那么房产的价值可能会比你最初的购买价格有所波动,你的房产可能会更值钱。
聘请一个估价师出来给你一份评估报告,或者你可以对房产进行比较市场分析(CMA)。cma通常由房地产经纪人经营,但你也可以自己完成。阅读我们的文章比较市场分析(CMA):定义与如何创建并下载我们的免费CMA电子表格,开始自己的学习。如果你有商业地产,你应该使用Costar或LoopNet这两家商业房地产平台,请估价师或商业房地产经纪人告诉你该房产值多少钱。
大多数出租物业都需要一定数量的维修和翻新,以使其适合租客。这可以是任何事情——从更换厕所到彻底翻新整个房间或整层楼。这个数字需要包括在内,因为它是您购买房产时现金投资的一部分。如果你购买了交钥匙投资物业,维修和翻新可能不适用于您的计算。
成交成本是除了购买价格和房产首付款之外的费用。这些费用包括贷款人、公证人、产权保险、产权搜索、律师、转让税等费用。一般来说,成交成本在购买价的2%到5%之间,所以如果你以25万美元的价格购买一处房产,预计成交成本在5,000美元到12,500美元之间。
如果您已经购买了房产,请查看您的结算声明或关闭披露,抵押贷款专业人员被要求提供给买家的一部分房地产结算程序法(RESPA).这将给你一个你为购买房产所支付的成交成本的细目。否则,你可以根据购买价格的2%到5%来估算成交成本。最好还是谨慎为上,估计一个更高的成交成本。
对使用贷款的投资者的额外投入
如果你没有支付或不打算用现金支付,你需要向抵押专业人士咨询贷款选择。虽然有很多类型的投资贷款可提供的,他们都将有相同的一般要求,包括在出租物业计算器。我们的计算器与按揭计算器类似,使用以下变量来计算你的每月按揭付款:
这是买家在购买房产时预先支付的现金。典型的首付款是购买价格的20%,但根据贷款类型也可以更高或更低。例如,一套价值30万美元的房子,首付20%,则需要6万美元的首付款。这笔钱需要作为你在房产上的现金投资的一部分计入购买价格。
这也被称为你的抵押贷款利率,是你同意在贷款期限内支付的利息。平均抵押贷款利率为接近6%但目前波动频繁。如果你还没有购买房产,但已经获得了贷款的预先批准,你应该已经得到了你的贷款人的利率锁定。
如果你已经用贷款购买了你的房产,检查你的抵押贷款文件,以确认你目前的利率。这包括在你的计算中,因为你每年支付的贷款金额将影响你的投资回报和现金流。
这是你偿还贷款的时间长度,这可能会有很大的不同。最常见的是,买家将获得15年或30年的贷款。如果你已经购买了房产,贷款期限可以在你的抵押文件中找到。如果你在购买的过程中,请与抵押贷款专业人士谈谈,以确定最适合你的财务目标的贷款期限。贷款期限,贷款金额和利率将决定你每年的按揭付款,这需要考虑作为你的租金投资计算的一部分。
有关获得贷款购买投资房产的更多信息,请阅读我们的文章投资物业融资及要求lol滚球 雷竞技由常驻Fit小企业金融专家Tricia Tetreault和Matthew Sexton撰写。
每月营运开支
每月营业费用是从你的收入中扣除的每月项目,但这是你财产的必要费用。与购买细节不同的是,无论你是否贷款购买房产,这些数字都是一样的。
重要的是要准确地计算这些数字,以正确地计算投资回报率、上限率和当前或潜在投资的现金流。如果你已经拥有房产,检查你的财务报表,输入这些数字。如果你正在评估一处潜在的房产,询问你的房地产经纪人是否可以提供这些数字的估计,或者根据公共记录和平均计算自己做研究。我们还将在下面提供帮助收集这些信息的方法。
这是地方政府根据财产价值征收的税。要计算租金所得税,打电话给当地的收税办公室,问你的房地产经纪人,或者查看你的财产税的公共记录。物业税估计通常也会在物业清单上提供。它们通常是按年列出的,所以只要除以12就得到每月的税。
房东需要租赁财产保险,以保护自己免受租户或其他不可预见的情况(如犯罪或天气损坏)造成的责任。像好事达(Allstate)和州立农场(State Farm)这样的大多数全国性保险公司都向房东提供租赁保险计划。房东的平均保险费率大约是每年$1,300,但这取决于地点、年龄、规模和你想要的保单类型。
如果你目前有投资物业的租赁保险政策,查看你的计划,看看你的月供。如果你正在评估房产作为一个潜在的投资,打电话给你现在的房主的保险提供商,看看他们是否有一个可用的计划,可以给你的费率。
根据您拥有或正在考虑购买的房产类型,请访问我们的文章租赁财产保险:供应商、费用和保险范围或度假租赁保险:成本,覆盖范围和它是如何工作的以了解更多有关您的保险选择。
您的物业管理费将取决于您拥有或计划拥有的物业类型以及您的投资组合规模。许多房东决定结合物业管理软件来管理自己的物业,但也有一些人使用物业管理公司代替。
如果你已经有物业管理服务,只需查看你的财务状况,找出每月收取多少费用,并在计算器中使用这些数字。如果你打算聘请管理公司,你可以把每月收取的租金的8%到15%算进去,这是服务的平均成本。否则,如果您想自己管理物业,请查看物业管理软件的成本和功能。
有关管理公司的更多细节,请访问我们的文章最佳小型企业物业管理软件.
这是你每月花在物业保养上的钱。维护将包括定期安排的项目,如草坪护理、害虫控制服务、公共区域清洁和更换探测器的电池。它还将包括紧急维护维修,如堵塞的厕所或屋顶漏水。
有关更深入的维护项目列表,请查看我们的文章出租物业维修清单(+免费下载清单).
业主可以检查他们的财务状况,看看他们每月在维护上花了多少钱,然后把这个数字加到计算器里。潜在的业主可以询问他们的房地产经纪人是否可以从目前的业主那里得到有关维护成本的数据。然而,估算成本也有两条一般的经验法则:
- 规则:1%维修费用每年约占物业价值的1%
- 规则:50%维护和修理费用占你们总运营费用的50%
决定哪种估计最适合您的每月维护成本,并将其输入计算器。它将扣除这些费用作为你每月运营费用的一部分。
这些是你,业主,负责的公用事业,可能包括公寓大楼走廊的电力或垃圾收集。这些费用将根据建筑物的大小和类型以及物业的位置而有所不同。对于业主,请查看您的公用事业声明以获取此信息。对于评估潜在房产购买的投资者,询问当前的业主或让你的房地产经纪人询问平均每月的公用事业费用,以获得一个估计。
收入的细节
计算器的最后一部分需要输入与你的财产收入有关的信息。这部分非常重要,因为它将影响现金流和ROI计算器的输出。为了获得最准确的结果,请事先使用租金收入计算器将所有数字计算在一起。把你的空置率、运营费用和月租金收入放在你面前,这样你就可以很容易地输入正确的数字。
对于业主评估他们目前的财产,仔细查看你的财产财务报表,以准确地描绘这些数字。如果你还没有拥有房产,但正在评估它的潜力,通过你的房地产经纪人或当前业主的记录找到这些数字。你也可以使用下面提供的计算技巧来计算每个输入变量:
预期月租金是指该物业正在带来或预计将带来的总租金收入。它包括每月向租户收取的大楼内每个单元的收入。对于当前的业主,从您的物业访问分类帐,并添加每月收取的租金总额。
然而,如果你正在评估一处房产,有几种方法可以估计每月的租金收入。你可以从现在的业主那里得到租金价格,或者估计一下你要收取多少租金。
计算月租金收入的一个常用法则是使用1%法则。只需将房产价值乘以1%就可以得到租金收入。例如,一套价值30万美元的房产使用1%规则,租金将是3000美元。请记住,在计算这个数字时,考虑市场趋势、设施、季节性和租赁法律是很重要的。
要了解估算租金,请阅读我们的文章租金应该收多少钱?(+免费计算器和技巧).
从建筑物的其他资产中获得额外收入。这可以是停车费、洗衣费、自动售货机费或健身房会员费。虽然洗衣收费看起来不像是一笔大钱,但这笔收入每个月都会增加。例如,如果20个租客每月洗两次衣服,你每洗一次衣服收费2.5美元,你每个月就能多赚100美元,也就是每年1200美元。
当你参观房产时,考虑一下任何可能产生收入的设施,并询问现任业主他们每月收费多少。如果你目前拥有的财产,审查你的财务报告,以确定这一信息。
您的空置率是建筑物中空置单位的数量与可用单位的总数之比。这一指标在确定出租物业是否表现良好以及是否将是一项有利可图的投资方面很有价值。的空置率公式仅用于具有两个或多个单元的属性。例如,如果一栋有10个单元的大楼中有两个空置单元,那么空置率就是2/10 = 20%。
空置率公式=空置单位数× 100 /总单位数
我们的目标是让空置率接近0%,但如果是一处目前没有租户的新出租物业,你就必须努力提高入住率。然而,如果你已经有了租客,或者正在购买现有租客的房产,你的空置率可能会低一些。和目前的业主谈谈,看看目前大楼的空置率,或者,如果你已经拥有这栋大楼,看看目前有多少单元是空置的。然后,用上面的公式来计算你的房产的空置率。
出租物业计算器的输出
出租物业计算器的最终目标是根据物业的投资回报率、现金流和资本化率(资本化率)来评估物业是否是一项好的投资。这些结果,也称为输出,将使用您每月的运营费用和购买细节输入的特定公式来计算。
如果你正在评估一项潜在的房产购买,而这些产出没有达到你想要的水平,这可能是一个转移到另一处房产的信号。然而,这也可能意味着房产,就像现在一样,没有在某些财务方面资本化。
例如,如果同一地点的同类物业每月租金为2,500美元,而当前业主只收取1,500美元,则这些输出变量可能低于其应有的水平。在你新的管理下,你可以提高租金来增加你的现金流和投资回报。
使用我们的总租金乘数(GRM)计算器来比较多个物业,并了解投资的潜在盈利能力。这个乘数也将估算你的财产的回报期。看看总租金乘数(GRM)计算器&如何使用它了解更多信息。
继续阅读,了解更多关于每一个输出变量,与它们相关的公式,以及它们如何帮助你做出明智的投资决策。
投资回报
投资回报率,通常称为ROI,衡量你在投资物业上赚了多少钱或已经赚了多少钱,以百分比显示。计算租赁物业的投资回报率对所有投资者都很有价值,因为这一指标有助于将物业相互比较或评估他们当前的物业。它衡量出租物业的表现如何,可以很好地决定购买哪一处物业,或者你应该为一处潜在物业出多少钱。
要学习如何计算你的出租物业的投资回报率,用你的年回报率除以你的总现金投资。计算器会帮你计算,但如果你想自己计算,你可以用你的总租金收入减去你的费用来计算出租物业的回报。然后除以总投资。用输入和输出编写的ROI公式如下所示:
投资回报率(不含贷款)=[(每月租金收入+其他每月收入)-空置率]× 12个月-
(每月营运费用x 12个月)
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购买的细节
如果你有贷款或正计划贷款购买,你必须把它作为你计算的一部分:
投资回报率(含贷款)=[(每月租金收入+其他每月收入)-空置率]× 12个月-
(每月营运费用x 12个月)-(每月贷款金额x 12个月)
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(维修/翻新+成交费用+首付款)
投资物业的良好投资回报率通常为10%或更高。投资回报率受到几个因素的影响,如物业管理费、租金收入、抵押贷款支付、房主协会(HOA)会费、保险费和其他与收入和支出直接相关的项目。投资者可以通过深入研究他们的开支来降低成本,从而提高投资回报率。此外,如果你有可能购买房产,考虑进行改进,这将增加你的房产价值,从而在出租给租户时提高你的投资回报率。
现金流
现金流是使用免费租金收入计算器发现的另一个关键输出。简单地说,现金流就是投资物业的资金流入(租金收入)和流出(费用)。现金流产出将根据你是否已经或正在计划贷款来支付你的房产而有所不同。这是因为贷款支付将被视为资金流出,并将减少你的现金流量每月和每年。
为了计算出现金流,计算器从你的租金收入开始,减去你的运营费用和抵押贷款。下面是计算现金流量的公式:
现金流量(不含贷款)=[(每月租金收入+其他每月收入)-空置率]× 12个月-(每月营运开支× 12个月)
像ROI一样,现金流租金计算器影响你的贷款支付,因为它们被认为是现金扣除。
现金流(含贷款)=[(每月租金收入+其他每月收入)-空置率]× 12个月-[(每月营运开支× 12个月)-(每月还款额× 12个月)]
现金流量分为正现金流量和负现金流量。如果你买的是投资性房产,你通常想要一个现金流为正的房产,这意味着在每个月底,你在收取所有租金和支付所有费用后都是盈利的。
如果你是用贷款购买房产,考虑把更多的钱用于首付款,以增加现金流。如果你是用现金购买房产,或者已经这样做了,看看你每月的开支,看看是否有可以减少的地方,比如找物业管理公司,或者使用更便宜的软件。
资本化或资本化比率
资本化率,通常被称为资本化率,是一个帮助投资者评估房地产投资的比率。上限率公式为营业净收入除以属性值。上限税率因地点和物业类型而异,但良好的上限税率在4%至10%或更高。通常,上限率越高,投资越有利可图,但投资风险也越大。
与投资回报率和现金流产出不同,上限利率确实包括抵押贷款债务,因此无论投资者决定是否贷款,只需要一个公式:
盖率=租金收入+额外收入-空置损失
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属性值
房产的封顶率显示了投资回报率(ROI),这意味着业主购买房产可以获得或损失多少。这是一个非常重要的数字,可以让你比较投资场景或投资物业。
谁应该和不应该使用出租物业计算器
如果房地产投资者想要一个简单的解决方案来发现租赁物业是否是一个可靠的投资,那么应该使用租赁物业ROI计算器。对于想要按几个按钮并为他们计算房地产的现金流和投资回报率的长期投资者来说,这通常是合适的。
大多数投资者在决定是否购买投资性房产之前都会使用租赁房产现金流计算器。其他投资者用它来决定他们是应该保留还是出售他们目前的投资房产。具体来说,租赁物业投资回报率计算器适用于:
- 双工,三工,四工,其他多户家庭的房地产投资者
- 公寓大楼投资者
- 第一次以及独栋住宅投资者
- 房东将会物业管理自己
- 想要出售房产并能够向潜在买家提供该房产的所有数据(如现金流)的投资者
- 房东:大型投资组合的属性
- 投资者希望购买度假地产
另一方面,租金收入计算器通常不适合fix-and-flip投资者购买房产修复后再出售获利。这些短期投资者通常不关心租金收入或每月现金流。相反,他们关注的是修复后的价值(ARV),以及通过尽快出售房产可以获得多少投资回报率。
底线
对于投资者来说,出租房产计算器是一个非常有用的工具,可以计算当前房产或潜在房产的投资回报率、上限率和现金流。了解这些计算将使投资者和房东更好地评估投资选择,并继续提高他们的投资盈利能力。