出租物业的正常损耗:业主指南

正常的磨损是投资物业由于老化而自然发生的损坏。它通常是由于租户住在物业里而产生的，被认为是正常的折旧。它不是由忽视或滥用财产引起的。房东需要修复正常的磨损，但不需要修复房客造成的损坏。

正常磨损与损坏

正常的磨损不同于租户造成的损坏。随着时间的推移，正常的磨损是自然发生的。租户造成的损坏不是由于老化，而是由于疏忽、粗心或虐待。正常的磨损需要房东支付，而房客的损坏则不用支付。

在下表中，我们将举例说明正常磨损类型和租户造成的损害以及两者之间的区别。

正常磨损与损伤的区别

房东核对表可以帮助你找出哪些是正常的磨损和损坏，迫使你记录以上所有的情况。为了更好地理解两者之间的区别(以及什么时候可以扣除租户的押金)，让我们看看两个最常见的例子，即正常磨损与损坏的地毯和正常磨损与损坏的油漆。

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正常磨损vs损坏的地毯

如果地毯已经放置了5年或更长时间，房东有责任更换，因为这是地毯使用寿命的长度。如果地毯有轻微的晒伤或有磨损的迹象，那是正常的磨损，房东不能责怪租客。

保证财产不受危害是房东的责任。所以，如果地毯经过多年的使用，已经磨损，成为了绊倒的危险，应该立即更换，并由房东支付费用。但是，如果地毯已经被撕破或过度磨损，这是租客的过错，更换的费用可以从租客的押金中扣除。

此外，如果地毯被宠物或洒出的食物、酒、污垢等弄脏了，就会被认为是房客造成的损坏，也可以从押金中扣除。关于保证金，各州的法律不尽相同，但通常情况下，房东需要从有执照的承包商那里获得修理报价，并将损坏情况的详细清单连同用于支付保证金的剩余部分的支票一起发给租户。

正常磨损vs损坏的油漆

油漆剥落、日晒损坏或少量磨损都被认为是正常的磨损，房东应该在房客之间进行修补。因为没有人经常接触天花板，所以天花板油漆通常能保持更长的时间。天花板的油漆应在漏水时或根据需要补漆。

如果油漆上有洞，过多的磨损痕迹或其他痕迹，如图纸或涂鸦，这被认为是由租户造成的损坏。在这种情况下，修复损坏和粉刷墙壁的费用将从租户的保证金中扣除。你可以从有执照的承包商那里得到一份报价，然后把损坏情况的详细清单寄给租户，并附上他们押金的剩余部分的支票。

“要区分磨损和租户造成的损害，最简单的方法是把磨损看作是由自然力量或日常使用造成的任何损害。承租人造成的损坏应该被认为是需要超过常规维护来修复的损坏。显然，这并不包括管道泄漏或不管租户是谁都会发生的事情。”

- Timothy zekaj，房地产律师czzekaj Dusharm有限责任公司

作为房东，有很多事情要处理，包括租户造成的损害和相关问题。

如何从保证金中扣除费用

房东在房客入住之初就收取押金。这些保证金有助于保护房东不必支付超出正常损耗以外的费用。房东可以从保证金中扣除某些房客产生的费用。

关于保证金的法律因州而异。不过，通常情况下，房东必须在租户搬离后21天内退还租户的保证金，并将所有的会计记录寄给他们。这意味着，在21天内，你必须获得承包商的投标，以修复租户造成的损害，从保证金中减去它，并将逐项扣除和保证金与损害费用之间的差额的支票寄给租户。

在大多数州，可以使用分项扣除清单来代替承包商的投标，但最好是安全的使用承包商。其他的扣除包括未支付的水电费和逾期的租金，但你只需要账单证明，而不需要承包商的投标证明。如果房东没有在规定的时间内将详细的扣除清单发给租客，租客可以将他们告上小额索赔法庭。

如果租户的保证金不能覆盖租户造成的全部损失，房东可以将租户告上小额索赔法庭。然而，这可能是昂贵和耗时的。如果损害超出小额索赔法院的指导方针，房东就会聘请律师向市政法院起诉房客。这可能更加昂贵和耗时，而且可能难以执行针对租户的判决。

这里有一个例子来更好地理解保证金和扣除额:

扣除保证金的例子

“在大多数州，法律都允许房客无罪推定，而房东要证明损坏是故意造成的，而不是普通的磨损。房客在房子里住的时间越长，他们就有更多的回旋余地，因为正常损耗发生的时间更长。

作为房东，你必须有信心，你可以说服法官，有理由从租客的保证金中扣款。这种损害仅限于故意或疏忽的行为，包括墙上的洞、宠物造成的损害、虐待和非法行为造成的损害。”

-业主和创始人Sotereas PantazesEFynch

如何避免房东与租客发生纠纷

对于正常磨损和租户造成的损害的争议可以诉诸法律。为了避免这种情况，所有租户的期望都应该以书面形式写在租约中，以便租户知道这些期望。这些期望包括谁负责割草、除雪和公共区域的维护。

“房东可以采取的预防措施是在搬家和检查时保持警惕。在租赁期间，房东应该(至少)每年检查一次，以评估磨损率，同时也要发现任何房客的损害。保证金准则应在租约和/或租约附录中列明。在租户搬离时，他们应该清楚地知道租户对他们的期望是什么，以及房东希望公寓处于什么状态。”

- Jake Michels, RUPCO物业管理总监

如果租客违反了租约的任何条款，包括不支付租金或损坏财产，可能是时候了申请驱逐．由于驱逐既耗时又费钱，另一种选择是付钱让房客离开。这叫做现金换钥匙．房客被要求在短时间内离开，并将获得现金返还他们的钥匙和不进一步破坏财产。

如果租客否认财产损害索赔，房东应做好上法庭的准备。在法庭上，法官可能会要求房东提供通信证明，包括租户是如何被告知扣除保证金的。这就是为什么当您向承包商发送投标、逐项扣除等时，使用认证邮件是很重要的，这样可以跟踪。

法官也可能要求查看保证金存放地点的证明和租约副本。使用一个独立的商业银行帐户将保证金与其他与财产有关的费用分开。这样就更容易将资金分开，而不是混合在一起。

在下一节中，我们将向您展示如何用4个步骤记录正常磨损和损坏。这应该是有用的情况下，你去法院的租户损害。

如何记录磨损与损坏

在记录磨损和损坏时，重要的是要对每个租户进行入住和搬出的演练。列出任何差异。这将帮助你确定你有责任支付和尽快修复。你还会知道租户的责任是什么，然后就可以从他们的保证金中扣除。

以下是记录磨损和损坏的4个步骤:

步骤1。执行业主租户入住清单

打印出我们的房东-租户入住清单，并与租户和清单一起检查物业的每个房间。记录当前的情况，并给每个区域拍照。记得包括所有的电器和户外区域的财产。

步骤2。进行定期维护

房东应该定期检查物业。这将使他们及时了解当前的财产状况，以及需要立即修复的地方。通过进行例行检查，你会向租户表明你关心房子，并希望他们也一样。你将能够跟踪磨损情况，并能够在每次检查中注意到租户造成的损坏。

步骤3。回应租户的要求

通过回应租户的要求，你将向租户表明，维护工作正在及时进行，因此租金也应该及时支付。及时回应租户的要求也可以帮助你掌握潜在的问题。如果你在问题出现的时候解决它，比问题恶化的时候花费更少。它还可以帮助你避免租户造成的损害。

步骤4。执行业主租户搬离清单

租户完全搬走后，是时候进行搬家清单。这份清单将包括对该物业当前状况的说明。你要一个房间一个房间地去，记录任何损坏情况，并给每个区域拍照。

当你填写这份清单时，看看入住清单，看看租户搬进来之前，房子是什么状况。这会让你知道谁应该对损坏负责。如果损坏是租户造成的，那么修理费可以从他们的押金中扣除。

底线

现在你知道什么是正常磨损了，也知道正常磨损和租户造成的损坏之间的区别了。正常的磨损对房东来说很重要，因为它会影响房东和租客的关系，如果没有妥善记录的话，房东会花很多钱。