房地产投资:给初学者的10条建议
房地产投资包括以产生利润为目标购买房产。人们投资房地产有很多赚钱的方式,比如修理和倒卖房屋,持有和出租房屋给租户,或者转售房屋。虽然投资房地产可以是一项回报丰厚的职业或副业,但房地产投资的科学和策略还有很多需要学习的地方,而且它并不适合所有人。
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阅读我们的房地产投资新手指南,了解房地产投资是如何运作的,如果它适合你,以及建立一个成功的投资业务所需的过程。
1.决定投资房地产是否适合你
有些人投身房地产投资,是因为他们听说这可以产生被动、简单、稳定的收入,并积累财富。轻松获得被动收入的想法很吸引人,但事实是房地产投资绝不是被动的。建立一个能赚钱的投资业务需要专注、努力和仔细的计划。
房地产投资者的平均工资是119731美元,但这个数字很大程度上取决于你是把它作为全职工作还是副业。你赚的钱也取决于你的位置和你正在做的投资类型。研究一下你所在的地区,看看你是否在一个房地产投资可以带来正现金流的地区。以下是最适合房地产投资者的十大城市:
城市和州 |
年薪 |
---|---|
阿特金森,不 |
149063美元 |
旧金山,加州 |
144853美元 |
雏鸡, |
143841美元 |
Frankston, TX |
137605美元 |
圣何塞,加州 |
136746美元 |
美女,西弗吉尼亚州 |
136137美元 |
奥克兰 |
135246美元 |
杰克逊,王寅 |
134712美元 |
钻石岭,AK |
134532美元 |
马萨诸塞州巴恩斯特布尔镇 |
132910美元 |
(来源:ZipRecruiter)
深入研究这些问题,帮助你决定是否准备好成为一名房地产投资者:
投资房地产适合你吗?
你还需要问自己几个关于房地产投资是否适合你的个人问题。这将帮助你确定它是否适合你的生活方式、个性和财务状况。
投资房地产有很多好处和坏处,你需要在打开钱包之前仔细审查每一个。阅读我们的文章投资房地产的十大好处(+可能的缺点)为了更好地了解这对你来说是否是正确的选择。
2.了解不同的房地产投资策略
在你问“什么是房地产投资?”“你需要明确你将专注于哪种投资策略或模式,以及这种策略是如何运作的。每种方法都包含不同的职责、角色和投资回报(ROI)。以下是最常见的投资策略,以及每种策略最适合哪些人:
投资策略 |
它是如何工作的 |
最适合 |
美国平均工资 |
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购买房产以长期持有,并从租户那里赚取租金收入 |
对房东责任和月收入感兴趣的人士 |
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购买破旧的房产进行维修、翻新,然后出售以获取利润 |
手巧、有创造力的人,喜欢动手做项目 |
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交钥匙 |
已经修复、出租和管理的物业 |
喜欢投资房地产,但对物业管理不太在意的人 |
|
房地产投资信托基金 |
通过信托购买房产股份,赚取被动收入 |
分析型个人,想从房地产中赚钱,但不想完全拥有房产 |
|
集资” |
与其他投资者集中资金购买物业或物业的股份 |
想要选择小额投资来赚取被动收入的人 |
|
批发 |
买家和卖家之间的中间人,从房屋销售中赚取利润 |
喜欢与投资者、买家和卖家建立联系的人 |
|
税务留置权和契据 |
缴纳拖欠的税款,通过拍卖获得地契 |
那些喜欢冒险并有能力等待利润的人 |
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土地银行 |
购买并持有土地以备将来增值,然后在适当的时候出售 |
在等待土地增值的同时能够支付持有成本的人 |
|
发展及重建 |
开发荒地或重新开发有建筑的场地 |
有大量资金可供投资的投资者 |
当你决定你想冒险进入哪种投资模式时,重温一下你在选择成为房地产投资者时问过自己的一些问题。想想你作为投资者想要投入多少时间。你会全职做这个还是作为副业?如果你只想投入一部分时间,那么一个交钥匙投资物业可能更适合你。
同时,问问你自己,你想要多亲力亲为。与投资于房地产投资信托基金(REIT)并赚取被动收入的人相比,采取买入并持有模式(即成为房东)的人通常会在这一职业上投入更多的时间。你还应该考虑你有多少钱可以用于房地产投资,因为这将决定你可以购买的房产。
3.了解房地产投资物业的类型
一旦你决定了你将用于房地产投资业务的策略,你还需要了解你可以投资的房产类型。这将帮助您专注于您的业务,并针对适合您的业务模型的特定属性。从独栋住宅到大型公寓,再到土地,房产的大小、成本、利润潜力和结构各不相同。
以下是各种类型的房产,以及教你如何购买这类房产的文章链接:
你投资的房产类型应该与你的投资策略相一致。例如,如果你是想要翻转属性为了盈利,你将从购买需要维修和翻新的破旧房产中获得更多的价值。如果你想通过持有和出租房产来成为房东,那么多户住宅、度假房或综合房可能更适合你。
4.制定商业计划
要组织一个成功的投资业务,你需要一个商业计划。该计划将是一个循序渐进的大纲,指示你将如何实现你的业务和财务目标。对于将与团队合作或接受第三方财务援助的投资者来说,商业计划更为重要,因为它将用于培养合作伙伴关系。
你的商业计划应该包括短期和长期目标,对你的商业模式的总结,财务计算和对当地房地产市场的分析。商业计划中应该包括的其他项目有:
- 使命及理想陈述
- 优势、劣势、机会和威胁(SWOT)分析
- 你的投资模式
- 具体和可衡量的目标
- 公司总结
- 财务计划
- 市场分析和营销计划雷竞技app
- 团队与系统
- 退出策略
欲了解更多详细信息和创建商业计划的免费模板,请访问我们的文章如何撰写房地产投资商业计划(+免费模板)。如果你选择一种固定-翻转投资模式,检查一个专门为翻转投资者制定的计划如何在7个步骤中开始你自己的房子翻转业务(+免费下载)。
5.查找房地产投资物业和运行报告
知道在哪里寻找投资房产是成为房地产投资者最重要的组成部分之一。这些房源网站将是你了解你想要的地方的房产的门户,并决定你将购买哪些房产来实现你的投资目标。然而,你也可以选择与知识渊博的房地产经纪人合作,帮助你找到符合你标准的房产。
根据您的商业模式,您将访问不同的列表网站,以找到您希望购买的房产类型。例如,在Zillow、Realtor.com和Trulia上,你可以搜索到各种各样的房产类型,但大多数情况下,你会发现传统的房产销售都是由房地产经纪人进行的。相反,如果你在寻找不良资产或那些业主出售在Auction.com、FSBO.com和Foreclosure.com等网站上,你会有更好的运气。
这里有一些最好的列表网站寻找可供出售的投资物业:
网站 |
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最适合 |
想要访问各种属性类型的个人 |
寻找交钥匙物业的投资者 |
正在寻找陷入困境的房屋的修理和炒房者 |
人们想要投资商业地产
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关键特性 |
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起始价 |
免费浏览
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了解更多 |
作为投资者,一旦你找到了这些房产,你就会去拜访它们,进行计算,看看哪一个是最好的购买选择,并运行报告来分析房产的价格和盈利能力。特别是,您应该熟悉比较市场分析(CMA)和租赁市场分析(RMA)等报告。这两份报告都可以亲自完成,也可以通过房地产经纪人完成。
CMA报告将一个属性的价值与类似属性进行比较,称为“比较”。对于投资者来说,这是一个很好的工具,它告诉你如果你要买房产应该出多少钱,或者如果你要卖,这个房产的合适售价是多少。同样,RMA的报告将比较租赁物业的价值,以便房东可以为租户合理定价租金。
在购买任何房产之前,投资者应该知道如何创建和使用CMA和RMA报告,并对房产最终是否会产生利润做出明智的决定。
阅读有关如何执行这些报告的更多信息,并在我们的文章中下载免费模板比较市场分析(CMA):定义和如何创建(+示例)和租赁市场分析(RMA):投资者指南。
6.理解合法性
在购买投资性房产时,您必须了解每笔交易背后的合法性以及您的整体业务。房地产法律因州而异,但一般都遵循各州制定的指导方针公平住房法,禁止歧视肤色、种族、宗教、国籍、残疾、性别和家庭状况等受保护阶层。
对于投资者来说,理解这些法律是很重要的,因为它们适用于房地产交易的所有成员,包括房地产经纪人、投资者、物业经理和房东。
此外,对于那些选择购买并持有投资模式的人来说,他们将成为租客的房东,了解房东-租客法律尤为重要。这些法律也因州而异,所以要研究你所在州和当地司法管辖区的细节,以确保你遵守这些法律。《房东-房客法》将规定租赁期限、保证金、房客通知、财产管理、驱逐法等内容。
访问我们的文章各州的房东租客法:租客的权利与遵守点击你所在的州阅读细节,但也可以浏览一下这篇文章,了解房东的责任以及如何避免违反任何法律。
无论你的投资商业模式如何,许多投资者都会选择开一家房地产控股公司或有限责任公司(LLC)来保护他们的投资。这是一个法律实体,它将在诉讼或其他可能导致经济损失的灾难性事件中保护您的资产。它还将提供税收优惠,并将你的企业与个人财务分开。向律师咨询如何创办控股公司或房东-租客法,以确保你的企业能够合法地获得成功。
7.组建房地产投资团队
虽然许多投资者选择自己经营业务,但很少有一个人拥有经营有利可图的投资业务所需的所有技能。投资者需要一个有资质和经验丰富的专业团队,不仅可以帮助他们节省时间和金钱,而且还可以使他们的财产处于合法、适销对路和适当的状态。
你的团队应该包括以下人员:
这些专业人员将负责各种各样的任务——从确保你购买的房产到进行紧急维修。例如,律师和房地产经纪人可以一起协商购买房产,管道工可以随叫随到处理管道泄漏。虽然很多事情你都可以自己做,但有一个写满了名字和联系方式的名片簿,你可以立即打电话给任何业主,这对任何业主都是非常有益的。
如果你决定自己做物业管理,特别是如果你选择做房东,你应该准备一份物业维护清单。这将确保你覆盖所有需要的东西,使你的财产处于最佳状态。评估正常磨损与损坏在你的财产,以及季节性维护。
你可以使用我们的清单,而不用自己做清单。访问我们的文章房东必备的出租物业维修清单下载我们的维护清单,并阅读有关您每年应涵盖的项目。
8.选择房地产软件
与您的房地产投资团队一起,您还应该投资软件来管理您的物业,并与供应商和租户进行沟通。选择购买土地或转手房产的投资者可能不需要他们的软件中有那么多维护和面向租户的功能。如果这听起来像你,选择使用一个更财务驱动的产品,比如QuickBooks,它将专注于让你的钱有条理。
然而,如果您将房产出租给租户,您可能需要房地产软件工具来帮助您收取租金,管理维护请求,筛选租户,创建和签署租约,以及营销您的房源。雷竞技app
要了解更多关于房地产软件可以补充您的业务,请浏览以下文章:
9.进行房地产投资计算
作为一名房地产投资者意味着你将经常进行财务计算。为了拥有一个成功的企业,你需要知道你花了多少钱以及你赚了多少钱。如果你的花费超出了你的能力,你的底线就会受到影响,这将影响你在房地产投资业务中的下一步行动。
以下是所有投资者都应该熟悉的等式:
计算 |
它是什么 |
公式 |
了解更多 |
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资本化(“上限”)比率 |
你投资的回报率。 |
封顶率=净营业收入÷采购价格x 100 |
|
营业总收入(GOI) |
扣除额外费用前从出租物业收取的款项。 |
GOI =总租金+其他收入-空置损失 |
|
净营业收入(NOI) |
支付所有财产费用后的剩余金额。 |
NOI =租金收入+其他收入-空置损失-总营运费用 |
|
投资回报率(ROI) |
你对该物业的总投资回报,包括债务和贷款。 |
年回报÷总投资x 100 |
|
空置率 |
多单位出租物业中空置单位的百分比。 |
空置率=空置单位数× 100÷机组总数 |
|
总租金乘数(GRM) |
决定租金收入支付物业所需时间的比率。 |
GRM =房地产价格÷租金总收入 |
除了这些方程式,房东也应该能够确定租金要收多少钱。设定租金价格没有简单的公式,因为还有其他因素会影响这个决定,比如位置、市场趋势、季节性和便利设施。然而,许多房东使用1%规则,将房产购买价格乘以1%得出他们的月租金。
为了更详细地计算出租物业的盈利能力,许多投资者使用出租物业计算器。这个计算器考虑了许多因素,如物业购买细节、每月运营费用和物业收入,以计算当前或潜在出租物业的投资回报率、上限率和现金流。在你自己解决这个复杂的方程之前,看看我们的文章,免费出租物业计算器:分析您的投资物业,并使用我们的免费计算器。
10.与租户合作
许多房地产投资选择不需要你与租户合作,比如批发、众筹或土地银行。然而,如果你打算成为房东并出租你的房产,你必须学会如何有效地与租户合作。这需要很多步骤,从筛选潜在租户审核租赁文件,收取租金。
如上所述,有房地产软件可以帮助您与租户沟通和筛选,但无论如何,您应该从头到尾了解流程。这对你有帮助避免租客诈骗以及减少空缺和最大化利润。这里有一些你要和租户做的工作:
- 为你的房屋寻找租客:房东必须在网上宣传和推销他们的房源,这样潜在的租客就知道他们可以租。这要求他们创建房产描述,组织、管理并将他们的房源发布到Apartments.com、Zillow和Craigslist等热门网站上,以获得曝光率并找到优质租户。
- 审核申请和文书工作:在允许别人搬进你的房子之前,有必要确定他们是否有资格按时支付租金并照顾好房子。所有房东都应该有一个标准租金申请,一份所需的文件清单,以及面试问题,以正确筛选申请人。这样房东就有机会核实他们的收入,在决定他们是否适合这栋大楼之前,对他们进行背景和信用调查,并回顾过去的租赁历史。
- 签订租约及租赁协议;在批准申请人的申请后,如果是长期居住,租客和房东将签署一份租约租赁协议,如果是短期居留。这份对双方都有法律约束力的文件规定了在单位居住的条款和条件。双方都应该意识到自己作为租客和房东的责任,并能够在整个租赁期内维护这些责任。
- 收集租金:应该有一个固定的系统让房东向房客收取租金,无论是通过Venmo、PayPal、软件系统、银行转账还是实物(例如支票或汇票)。所有的付款都应该记录在案,以便记帐,租户也需要这样做收到收据为他们的记录提供文件。房东还应该认识到房地产市场,以确定是否一个房租增加或者需要减少。
- 补救维护问题:如果有财产损失,紧急维修或标准维护需要照顾,房东需要准备立即补救。这可能是任何事情,从除雪到管道破裂,再到虫害防治。在这些情况下与租户沟通将证明您对您的财产和租户福祉的奉献和关注。
- 向租户表示感谢(如有需要,可驱逐):房东的希望是所有的房客都是优秀的,并且会长期住在公寓里。如果是这样,你可以表达你的感激用小礼物或租金抵免。不幸的是,情况并非总是如此,相反,房东可能需要这样做驱逐租户。如果涉及到这一点,房东需要了解驱逐的过程和所在州的法律。
底线
尽管投资房地产不是一项简单的任务,但对于那些决定接受挑战的人来说,这是一条值得和有利可图的职业道路或副业。要想在房地产投资上取得成功,有必要在投入之前了解一切,这样你就不必问“什么是房地产投资?”使用这篇房地产投资初学者文章作为你的出发点,并访问其中提到的其他文章,以更好地了解最适合你的房地产投资类型。