租赁市场分析(RMA):投资者指南

租赁市场分析(RMA)帮助投资者评估特定物业的租赁潜力。它是通过研究可比的出租物业和设施，评估位置，并计算平均租金来创建的。这项研究和数据将清楚地显示一个潜在的物业的现金流是正还是负，以及它是否适合你的投资。

找到可比财产数据的最有效方法之一是通过Zillow．Zillow允许你在特定的邮政编码或地点搜索出租房屋，并使用各种过滤器，比如卧室数量和平方英尺。此外，当投资者需要为你的房产寻找租户时，Zillow的租赁经理是一个重要的工具。因为Zillow是最常用的房地产平台，所以在Zillow上列出你的租房信息会增加流量，让租客更容易要求参观并提交申请。

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什么是军事革命，谁能从中受益

租赁市场分析(RMA)是一种租赁市场预测，评估特定的标准，以帮助您确定特定区域和物业的租赁潜力。RMA是房地产投资者用来评估潜在的长期租赁投资购买和投资的宝贵工具假期出租．

租赁市场分析在概念上类似于比较市场分析(CMA)这通常是房地产经纪人为客户提供的服务。这两份报告都是通过评估多个可比较的房产，并计算重要因素，比如每平方英尺的价格。然而，RMA是专门为投资者创建的，以确定市场或财产的投资潜力。通过在购买房产之前进行RMA，投资者可以避免购买表现不佳的亏损资产。

投资者通常在购买房产之前使用军事革命来做出投资决定房租要收多少钱．如果正确地进行，使用以下步骤，租金分析可以提供对租赁市场和潜在利润的关键洞察。

进行租赁市场分析的7个步骤

进行详细的租赁市场分析有七个步骤。在这些步骤的最后，那些考虑或积极投资房地产对当地的租赁市场和平均租金有更深入的了解。这些信息将帮助你确定潜在房产的质量或设定一个较高的租金价格。

1.选择你将用于研究的资源

开始你的军事革命的第一步是要了解你可以利用的具有属性数据的可用资源。建立一些潜在的资源来帮助您查找和评估属性是很有用的。

如果你与房地产经纪人合作，他们可以提供访问多重上市服务(MLS)，其中包含当前市场上、待售和出租的所有物业的物业数据。还有很多热门的房地产挂牌网站，比如Zillow而且Realtor.com，提供有价值的租赁物业细节，如平方英尺，地段大小和物业功能。

类似的房产也可以在租房网站上找到，比如Apartments.com而且RentHop．这两个网站都提供了广泛的搜索过滤器，这样你就可以输入你的房产的详细信息，并查看你所在地区类似房产的租金价格。RentHop还允许你使用其价格比较工具来研究附近州、城市和社区的租金价格。通过提前收集这些工具，您将准备好收集类似属性的列表，并准确有效地进行RMA。

2.开发一个电子表格来组织财产数据

创建租赁市场分析的下一步是使用电子表格来组织整个过程中的所有数据和计算。这似乎是一个简单的步骤，但是如果没有为数据的组织做好计划，整个过程就会变得非常复杂。如果你试着简单地在一张纸或电子记事本上列出你的笔记和计算，它很快就会变得过载和不可读。

相反，开发一个包含计算位置和算法的电子表格。正确的电子表格将使您的信息有条理，易于阅读，使您能够清楚地看到数字和信息，从而得出关于潜在属性的结论。另外，你不需要花几个月的时间来开发完美的电子表格格式——你可以使用我们的。下载下面的RMA电子表格，方便地导入属性数据并运行计算。

3.收集关于主题属性的所有信息

有了正确的工具在手，开始跟踪有关你潜在的租赁购买的必要信息。购房者和投资者会注意类似的房地产因素，如位置、大小、功能和价格，但投资者也应该评估优惠、设施和上市天数等标准。

你的主题物业标准应包括:

• 地址:以便清楚地显示物业的位置
• 财产状况:定义物业是否在市场上，在止赎，或日期预计它是可用的
• 卧室数量:卧室通常被定义为一个有门、窗和壁橱的空间
• 卫生间数量:有马桶和淋浴或浴缸的浴室被认为是全浴室，没有淋浴或浴缸的浴室被列为半浴室
• 让步:这是业主为了鼓励新房客搬进来而提供的特别优惠或折扣，比如搬家援助或免除押金
• 建筑设施:定义为所有租户提供的设施，如健身中心、游泳池、停车位或游乐场
• 公寓设施:寻找单元内的设施，如洗衣房、电器、空调或户外空间，这些设施仅供居住在该单元的租户使用
• 面积:注意属性或单元的大小
• 单日期:想想房产挂牌出售的时间
• 上市价格:注意房产挂牌出售时的价格，以及是否有任何价格上涨或下跌
• 上市天数(DOM):了解房产上市的时间，以评估需求和整体吸引力
• 属性链接:包括一个到清单的链接以便访问

当您使用列表网站时，收集这些信息可以非常快速和容易Zillow．Zillow的每一份房源清单都包括房屋的特征和细节，比如面积、建造时间、地块大小和建筑细节。它还包括财产的当前估计价值，以及财产价值波动的历史，以及税收历史、学区评级和社区的详细信息。使用Zillow来指导你的军事革命可以使整个过程更快、更有效。

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4.评估周边环境

通过租赁市场研究评估社区是创建军事革命的关键步骤。核实你所选择的社区对租房者来说是理想的，并将带来有利可图的投资是至关重要的。这个决定不像观察社区或询问居民社区是否“好”那么简单，因为这是主观的。

相反，你应该寻找特定的数据，来显示你想要的社区或地区的房产是如何升值和吸引会尊重房产和租赁的优质租客的。选择一个社区并不等于你的租金定价，但它确实让你对是否想在那里购买房产有一个整体的了解。

在评估一个社区时，一些最重要的因素包括:

• 使用公共交通和/或停车的地方
• 高步行评分
• 好地方的私人和公共学校的评级
• 附近的设施和景点，包括公园，图书馆和文化场所
• 方便前往餐饮和购物
• 开放的企业(除非你知道那里正在开发，否则你不会想在荒芜的地区附近买房子)

在选择社区时要避免的事情:

• 高犯罪率或不断上升的犯罪率
• 一条街上有多处破败或空置的房产
• 很多企业被永久关闭
• 嘈杂的地区(例如，靠近工厂、警察局或机场)
• 没有得到妥善处理的街道(例如，过多的坑洼，摇摇欲坠的人行道，以及废弃的路灯)

大多数租户都想住在这个地区，因为它干净、安全、便利，而且交通方便。你无法改变一个社区的吸引力，但你可以改变一处房产的吸引力。在基于这些基本标准评估了一个社区之后，你应该能够清楚地确定这个社区是否是一个出租物业的好候选人。

通过使用工具，比如Realtor.com，你可以在每个列表中更深入地了解任何特定社区的质量。它显示了当地的学校和等级、噪音等级、当地的便利设施(包括餐馆、咖啡店、加油站和杂货店)，以及洪水和野火等环境因素。这些特性将有助于您评估潜在的属性。

访问Realtor.com

5.识别可比属性

在熟悉了周围的社区之后，就可以找到一些与主题属性相比较的可比属性了。最好列出至少五处可比较的房产，包括目前市场上的各种房产和最近刚租出去的房产。

一般来说，可比较的房产必须在同一个社区，在大小、设施和条件上相似。在寻找可比较的物业进行租金分析时，需要考虑的主要因素包括:

• 邻近的:彼此靠近的:在市区，他们应该在三个街区以内。另一方面，郊区的房产应该在几英里以内，农村地区可能更远。
• 面积:所有房产的面积都应在几百平方英尺以内。
• 租金价格:虽然你可能还没有最终的租金价格计算，但你可以在你预期的价格范围内寻找租金。
• 卧室数量:在所有的比较中必须是相同的;不要比较一居室和两居室。
• 卫生间数量:应该差不多，不过你可以比较两间和两间半间的浴室。
• 很多大小:这对于独栋住宅来说尤其重要。
• 条件:需要归入同一类别，例如更新的、原始的、损坏的等等。
• 设施:单位和建筑物内的设施类似;如果不是，那么你可以调整它们。
• 上市天数(DOM):如果一套房产已经在市场上停留了60天以上，那么它可能定价过高或存在某种类型的缺陷。您通常可以将价格下调5%左右，这取决于DOM如此高的原因。

有几种不同的方法来搜索和找到房地产数据，比如与房地产经纪人合作，他们可以为你做租赁研究，或者搜索流行的网站，如Apartments.com，Realtor.com,Zillow．另一种选择是拨打“出租”标志上或网上列表上的电话号码，直接与房东或物业经理交谈。但是，你仍然需要找到内部和外部的照片，以验证它的状况与你考虑的房产相似。

6.完整的计算

在确定了大约五到七个类似的房产后，您将能够开始收集一些关于租赁市场趋势的有价值的见解，并生成一份全面的租金分析报告。租金分析的下一步将包括根据物业的特点和设施计算价格，这将帮助你得出平均租金率和租金预测。

为了确定这些细节，你需要通过计算每平方英尺的价格，设施的价格调整，以及潜在的空置率和入住率来进一步挖掘可比数据。请记住，通过使用我们的财产数据电子表格，这些计算将自动完成。

每平方英尺预调整价格

租金分析的第一部分应该是计算每平方英尺的价格。在这个国家的不同地区，情况差异很大。例如，旧金山的租房者平均要支付4.59美元而密尔沃基的租房者的平均租金为每平方英尺1.60美元每平方英尺。

每平方英尺的价格还取决于建筑物的设施和状况。在一栋有男仆和游泳池的大楼里，一套经过升级的现代化单元，每平方英尺的价格要高于一套原有的、没有升级的、同样大小、有自助停车场、没有游泳池的单元。

计算每平方英尺价格的公式是:

当你计算出这两套房子每平方英尺的价格后，把它们平均起来就能得到每平方英尺的平均价格。例如，如果三个比例尺的每平方英尺价格分别为2.50美元、3.00美元和2.80美元，将它们相加并除以3得到每平方英尺的平均价格(2.50美元+ 3.00美元+ 2.80美元= 8.30美元，因此8.30美元/ 3 = 2.77美元)。租赁区域的均价是每平方英尺2.77美元。

你可以用这个数字轻松计算出任何潜在租赁投资的潜在租金价格。但是，不要忘记使用下面两个步骤进一步调整入住率和设施的计算。

设施的价格&根据需要调整

当估价师确定一栋房子的公平市场价值时，他们会根据房产的升级和便利设施对其进行调整。同样，在任何租金市场分析中，一个重要因素是调整设施每平方英尺的平均租金价格。

一般有两类便利设施:

• 社区或现场设施:这些设施对住在大楼里的每个人都有好处(例如，停车场、台球室或水疗中心)。
• 设备设施:这些仅适用于单个单元的租客(例如，阳台，洗衣机和烘干机，或升级的电器)。

便利设施通常没有特定的价格相关性，但它们确实会影响整体租赁价格。它们因城市和社区的不同而有很大差异。在纽约市，提高一个单位的整体租金价格的设施有门卫、宠物友好型建筑和现场健身中心。在美国的其他地区，户外空间、代客泊车和现场水疗中心等功能对租金的影响更大。

确保在你的公寓租赁市场分析中也包括潜在的设施缺乏。例如，一个缺乏足够停车位或没有安全措施的大楼可能比一个提供24/7安全措施和专用停车位的类似大楼租金更低。此外，公寓协会或房主协会(HOA)的租赁单位通常会提供便利设施，并增加你的会费，这应该反映在你的租金分析中。

入住率和空置率

了解建筑物或区域的空置率和入住率是非常重要的，因为这些会极大地影响你的利润。知道这些费率并不一定会告诉你租金是多少，但它会告诉你一个区域要避免或一个区域是投资物业的一个很好的候选者。它还可以通过进一步调整每平方英尺的平均租金来帮助你提高或降低你的期望。

入住率是指单位或区域在一年内被出租的百分比空置率是它空置的年份的百分比。因此，入住率和空置率的总和应该等于100%。如果空置率是10%，那么你就知道入住率是90%。

高空置率的定义取决于你所在地区的标准。例如，农村地区的空置率往往高于人口较多的城市和郊区。不过，一般来说，超过11%的空置率已经算高了。

入住率和空置率一般有三种方法:

• 的美国人口普查网站
• 当地的房地产经纪人
• 当地的物业管理公司

如果入住率高于11%，你可能想要降低该地区的平均租金。相反，如果这是一个几乎没有空置率的热门市场，你可能会收取略高于平均水平的费用。

7.分析待售房产的价格

在完成了所有的步骤来创建一个详细的租赁市场分析后，你将对当地的租赁市场和平均价格非常熟悉。这是评估潜在租金和设定租金价格的关键，但许多投资者没有意识到他们的RMA数据对于选择和购买投资物业的过程是多么有价值。

在评估潜在的租赁物业时，你需要考虑房价、库存和供应。现实情况是，并不是每一套待售房屋都适合出租。如果房子的价格太高，让你无法从租金中获利，那么它就不是一项合适的投资。

另一方面，如果一个社区有大量价格足够低的房子，这也可能是一个危险信号。例如，如果同一街区有10套类似的出租公寓，你可能没有足够的需求(租客)来满足库存(公寓)的供应。这意味着你的房产可能处于租赁市场，由于你的持有成本和缺乏租金收入，你可能最终成为负现金流。

在找房子的过程中，了解每平方英尺的平均租金是关键。你可以很容易地查看可用的房产，并确定它们的现金流是否为正，考虑到你的首付款和每月持有成本(包括你的抵押贷款，税收和保险)。

例如，你可以计算出三个可供出售的房子每月的总成本分别是1500美元、2000美元和2500美元。如果这个地区的平均租金是每平方英尺2美元，你可能会发现你可以收取的租金分别是1500美元，1900美元和3000美元。

从这个快速分析中，你会发现最贵的房子会提供最高水平的现金流。尽管房产成本更高，但最终会产生更高的回报。

底线

对房地产投资者来说，租赁市场分析是一个有价值的工具。它可以帮助他们得到“租赁市场如何?”这个问题的具体答案。通过使用正确的资源，评估可比物业，计算重要的租金数据，你将能够选择一个伟大的投资物业，并设定一个吸引租户的价格。