资本化率：计算器，公式及其是什么

房地产投资者使用资本化率或上限利率来​​确定潜在的投资财产是否显示出足够的潜在投资回报（ROI），以使其成为值得购买的。它是基于年收益的，因此，如果财产的运行良好或一年不佳，则可以在其计算中反映出来。使用以下公式计算上限率，以百分比表示：

上限率计算器

使用以下计算器计算属性的上限率：

上限率示例

以下是两个基于两个不同属性的帽率计算。这将向您表明，更昂贵的物业不一定会具有更好的上限速率。

将NOI除以财产值以获取上限率

• 物业A：$ 56,080 / $ 850,000 = 0.066
• 财产B：$ 48,560 / $ 700,000 = 0.069

因为盖率公式表示为一个百分比，现在乘以100：

• 属性A：0.066 x 100 = 6.6％的上限率
• 财产B：0.069 x 100 = 6.9％的盖率

尽管物业B的价格较低，但它的上限率较高，因此仅基于上限率，这将是更好的购买。这就是为什么在购买之前，您应该查看投资财产的总体财务状况，包括ROI，现金流以及哪些可比较的物业出售和租赁。

什么是良好的上限率？

良好的上限率超过4％。上限率越高，财产收益率越高。上限率越低，您的投资回报率越低，您可能需要考虑另一个投资物业。

但是，较低的上限率还意味着该物业是一项更安全或低风险的投资，而较高的上限率意味着更多的风险。在购买新的投资物业之前，了解上限利率是什么，其工作原理以及评估财务潜力的替代计算至关重要。

影响上限率的因素

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何时使用上限率

上限利率主要由希望购买房地产用于租赁目的的长期投资者使用。除了长期投资者外，房东和商业投资者在评估房地产时还将考虑上限利率。

使用上限率

• 单户投资物业
• 公寓和联排别墅出租物业
• 商业房地产投资
• 多户租赁特性
• 公寓楼
• 出售前评估房东

当不使用上限率时

CAP费率计算对每个投资者和情况都不起作用。如果您要修理，翻转或购买空置土地，则不会出租该物业，因此上限率不会影响您的购买决定。

通常，在以下情况下，您不会考虑上限率：

• 固定和翻转：一旦修复，您就会出售该物业以获利，因此购买房地产时您不会考虑租金潜在的潜力。
• 购买土地：您无法计算空置土地上的租金收入或NOI，因此上限不适用。在购买空地之前，请查看我们的购买土地指南。
• 购买度假租赁物业：由于该物业可能不会全年租用，因此上限利率不会准确地表示该价值。
• 短期出租物业：由于该物业是在短时间内租用的，并且最高收入是根据年收入计算的，因此上限利率可能会偏向。

评估投资物业的替代方法

如上所述，还有其他评估投资物业的方法。确保咨询您的财务顾问，并在购买前考虑多个指标以进行房地产绩效。其他评估方法包括

• 可比较的属性：比较该地区可比物业的销售价格，以确定潜在财产的价值。
• 每个单位价格：将潜在的购买价格除以建筑物中的可租用单位数量。
• 现金周转：计算预期的租金收入金额，并减去支付，税收，保险和公用事业等费用，以确定总体现金流。
• 租金总收益：将收集的年租金除以总财产成本，然后乘以100，以确定总租金收益率。房地产总成本包括购买价格，收盘成本和翻新成本。超过7％的任何东西都是良好的租金收益率。
• 百分之一的规则：每月总收入至少应为购买价格的百分之一百分之一。如果每月总收入是购买价格的百分之一或以上，则该物业通常会有正值现金流。
• ROI：将您的年收益除以您的总现金投资。年收益是通过从您的总租金收入中减去费用来计算的。超过10％的投资回报率适用于房地产投资。

底线

在购买投资或商业物业之前，请计算潜在的上限利率，以确定该物业是否是一项不错的投资。虽然上限率是一个好工具，但它应该只是购买房地产时考虑的几个因素之一。在评估过程中咨询您的财务顾问。

如果您决定借贷购买投资物业，请务必查看我们的指南如何获得小型企业贷款帮助您开始。