房地产投资者的净营业收入:如何计算NOI公式

净营业收入(NOI)是对房地产投资产生的收入的计算。它衡量的是投资物业在扣除运营费用后，在本金和利息支付、资本支出、折旧和摊销之前产生的现金流。投资者使用NOI来确定一个能产生收入的房产的价值和盈利能力。

什么是净营业收入

在房地产投资中，净营业收入是指从投资物业中扣除营业费用和空置损失后的收入。房地产投资者通过查看一处房产的净营业收入来决定该房产是否值得投资。

他们还会分析已经拥有的房产的NOI，以帮助他们决定是否需要提高租金来增加现金流。与上限费率不同的是，没有“好的”NOI。相反，投资者可以比较不同房产之间的NOI，并使用当前的NOI来判断他们的支出是否过高，租金是否过低，或者一旦加上抵押贷款，房产是否负担不起。

营业净收入一般按年度计算。所以，如果你知道你的月收入和支出是多少，你只要乘以12就能得到你全年的总收入。请记住，NOI应该与其他评估工具一起使用，例如盖率、投资回报率(ROI)、可比物业租金收入和现金流。我们建议使用NOI和其他工具之一，以更好地了解投资物业的整体财务状况。

如何计算净营业收入

你可以使用普遍接受的净营业收入公式来计算你的房地产投资的NOI，即你的潜在租金收入加上任何与物业相关的额外收入减去空置损失减去总营业费用。

请记住，根据计算人员的不同，净营业收入公式也会有所不同。例如，大多数投资者将潜在的租金收入和其他收入分开，但有时你会看到它们结合在一起。无论如何，普遍接受的净营业收入公式是你的潜在租金收入加上任何额外的物业相关收入减去空置损失减去总营业费用。

使用NOI计算器将使它更容易，所以检查我们的免费净营业收入计算器．

净营业收入公式

净营业收入公式:

NOI =租金收入+其他收入-空置损失-总营业费用

要计算出一处物业的净营业收入，你需要知道它可能产生的租金收入和其他收入。你还需要考虑空置单元或租户不支付租金的单元的空置损失。最后，你需要把所有的运营费用加起来。一旦你有了所有这些数字，你就可以计算出投资性物业的净营业收入。

要计算你的净营业收入，你通常需要投资物业的潜在租金收入、投资物业的空置损失、投资物业的其他收入以及投资物业的总营业费用。

投资物业的潜在租金收入

潜在租金收入(PRI)是指每幢住宅或出租房屋的租金总额商业租赁假设该物业已百分之百被占用。如果属性没有被完全占用，那么PRI的数量基于a租赁市场分析，按可比物业的租约及条款计算。

投资物业的空置损失

空置损失是指由于租户搬离物业和/或租户拖欠租金而造成的收入损失。空置率可以根据当前租约到期计算。以市场为导向的数据使用类似房地产空置率也可以用来计算属性的随机过程的目的。

计算空置损失的方法是，看看该单位的租金，然后乘以一年中空置的月数。例如，如果其他类似的单位每月租金为2000美元，而空置的单位空置了三个月，那么你将用2000美元乘以3，得到6000美元，这是该物业每年的空置损失。

投资物业的其他收入

由于一处房产有许多不同的创收方式，房地产投资者需要在计算中包括所有可能的收入，除了月租。这些其他收入包括但不限于设施租金收入、自动售货机收入、洗衣服务收入、停车费、广告牌/标牌费和其他相关服务费收入。

投资性物业营运费用总额

营业费用总额包括所有与经营和维护投资性物业相关的必要支出。要得到总运营费用，你需要把所有的运营费用，如财产税、维护费和管理费相加。

具体来说，运营费用通常包括:

• 房产税:这些是由财产所在地区的管理机构评估的，根据位置、财产价值和规模的不同而不同。
• 租赁财产保险：这有助于保护你的财产免受收入损失、损坏和天气相关的危险。一套20万美元的出租物业的平均保险费用为每年1473美元至1596美元。
• 物业管理费:这些费用由物业经理或管理公司收取，收费范围从投资性物业月租金总额的8%到投资性物业月租金总额的25%以上不等度假租赁物业。
• 维护和修理:这些包括保持财产维护的东西，如害虫控制、油漆和草坪护理，以及任何必要的维修。预计每年要支付物业价值的1%用于维修相关费用。
• 杂项费用:这些费用可能包括律师费、营销和广告费用，以及运营不属于其他类别的房产所需的任何其他费雷竞技app用。

不包含在NOI中的费用

重要的是要注意债务偿还，折旧，租赁佣金，租户改善，维修损耗所得税和抵押贷款利息费用不包括在计算净营业收入中。这是因为NOI是财产本身特有的，不包括投资者/借款人特有的其他费用。

何时使用净营业收入

在购买之前，投资者可以使用NOI来评估物业的价值，帮助他们做出更明智的投资决定。在收购后，NOI可以作为经营现金流的衡量标准。

为投资性物业提供资金的贷款机构也想知道该物业的净营业收入。这是因为NOI有时被用作批准a的决定因素之一商业贷款适合房地产投资者。放款人会看房产的净营业收入，并评估房主是否有足够的现金流来支付抵押贷款。贷方非常重视这一点，因为他们希望确保借款者有能力偿还贷款。

“NOI对多户家庭资产的商业贷款机构尤其重要，因为它们的风险是基于标的房产的NOI进行评估的。对于大型多户公寓，房利美(Fannie Mae)等贷款机构在评估房产的初始价值时使用NOI指标，而不是评估借款人或投资者的信用风险和历史。”
-创始合伙人veena Jetti恩佐多户家庭的

涉及NOI的计算

房地产投资者在许多计算和公式中都使用了NOI。投资者用它来评估投资性房地产在支付运营费用后产生现金的能力。

一些依赖于NOI的计算包括:

• 盖率:显示物业的潜在回报率;上限比率公式为NOI /物业价值× 100。
• ROI：这是以投资物业的百分比表示的回报;ROI的公式是年收益/总投资，年收益也被称为NOI。
• 偿债覆盖率(DSCR)：在计算NOI后，贷方用它来衡量一处房产的收入是否足以支付经营费用和债务支付。
• 投资现金回报率:考虑到物业的NOI，你在物业上投资的现金数额与你收到的现金数额的比较。

当营业净收入用于房地产的例子

房地产投资者和贷款机构都使用净营业收入公式。他们都想评估一笔交易，看看它是否有意义。让我们看两个例子:一个例子中，投资者使用NOI来决定他们是否应该购买一处房产;另一个例子中，贷款人使用NOI公式来决定他们是否应该借钱给投资房地产购买。

请记住，净营业收入公式为:

NOI =潜在租金收入+其他收入-空置损失-总营业费用

过程的例子

我们假设简想买投资性房产。她知道潜在的租金收入是每年4万美元，额外收入是2000美元，空置损失是5000美元，运营费用是8000美元。

首先，把总租金收入和额外收入相加:$40,000 + $2,000 = $42,000

然后。减去空缺和运营费用:$42,000 - $13,000 = $29,000

所以,Noi = 29,000美元

然后简就可以用这个数字与该地区的其他房产进行比较，看看该房产的定价是否正确。她还可以找到她的估计每月抵押贷款支付，并确保她可以负担的基础上NOI。Jane可以用NOI计算出房产的最高税率。上限比率公式是NOI除以物业价值，这是用来帮助评估投资物业的回报率。

贷款机构如何在承销中使用NOI

现在，让我们看看贷款机构在决定是否为投资性房地产购买提供资金时是如何看待净营业收入的。我们用例题一的数字，那么Noi = 29,000美元。

抵押贷款机构将根据该地区租金的公允市场价值调整该NOI，并确认空置损失已被计入。他们通常“玩弄”数字，以获得最保守的NOI。他们希望将风险降至最低，并希望根据平均空置率计算出任何可能下降的租金或任何可能空置的单元。

贷方也会使用净营业收入公式来计算偿债覆盖率。DSCR是NOI除以每年的按揭供款。这有助于贷款人评估借款人是否有能力偿还贷款。贷款机构在发放贷款时使用这个比率多户家庭的商业和商业贷款。

使用净营业收入的利弊

计算物业的净营业收入是确定物业价值和评估其盈利能力的重要手段。尽管如此，在房地产投资决策中使用NOI既有它的优点也有它的缺点。下面让我们看看NOI的潜在优点和缺点。

使用NOI的优点

使用NOI的优点包括:

• NOI决定了投资性物业的初始价值，帮助房地产投资者确定它是否值得投资
• NOI的使用提供了物业持续营业收入的概览
• NOI还可以帮助出借人和债权人确定一处房产是否能产生足够的现金流，以覆盖其任何潜力债务服务

使用NOI的缺点

使用NOI的缺点包括:

• NOI分析可以被操纵，因为业主可以选择加速或推迟某些费用
• 属性的NOI并不总是恒定的- - - - - -它可以根据物业的管理方式而变化
• 由于NOI中没有考虑其他费用，如利息费用、偿债费用、所得税或资本支出，因此在支付所有这些其他费用后，财产能够产生的实际现金流可能会有所不同
• 如果预测租金用于计算NOI，如果这些租金与NOI不一致，就可以抛弃净营业收入公式市场租金

如何提高净营业收入

拥有高净营业收入的物业通常是一件好事。NOI为正意味着物业的营业收入高于营业开支。NOI为负值，表示出租物业的营运开支超过收入。为了帮助理解这一点，有不同的方法来提高房地产投资的NOI。

提高投资性物业净营业收入的三种方法是提高租金收入、寻找额外收入来源和尽量减少营业费用。

提高租金收入

投资物业的主要收入来源是租金收入。提高租金收入的一个方法是确保你有90%或以上的高入住率。另一种方法是检查你的租金费率，以确保租金的定价是根据其收入和目标租户的人口统计来确定的。

如果你不确定你的房租是太高还是太低，看看我们的2018年租金收费指南．它将帮助你决定如何设定一个公平的租金价格，吸引租户，并给你带来正的现金流。

寻找额外的收入来源

除了租金收入外，许多房地产投资者还从他们的投资物业中获得额外的收入。出租物业的一些流行收入来源包括停车场、投币式洗衣设施和自动售货机。你也可以考虑将额外的空间出租给租户作为存储空间。如果你拥有一栋多层公寓楼，你可以把空间租给广告牌公司。

为投资物业赚取额外收入的其他创意方法包括:

• 清洁服务每月额外收取费用
• 每月收取宠物租金
• 在温暖的月份向租户出租风扇和窗户空调
• 把更高端的电器放在单元内，每月额外收费
• 升级厨房和浴室以获得额外的租金收入

尽量减少运营费用

物业的经营费用对其净营业收入有很大影响。因此，在可能的情况下削减或削减运营成本是一个好主意。例如，你可以通过确保关闭不使用的灯，或设置一个预设的定时器，这样它们只在天黑时才亮，来降低公用事业的成本。你也可以把清洁费用作为维护费转嫁给租户，而不是把它作为一种便利设施来吸收。

最小化运营费用的其他方法包括使用低能耗灯泡，如led。这些灯泡的前期成本比普通灯泡高，但从长远来看可以节省电费。如果你为一处房产支付水费，你可以把水费限制在一定的数额，如果租户超过了这个限额，那就是他们的责任。

净营业收入常见问题(FAQs)

以下是一些有关房地产投资的NOI最常被问到的问题。

我的按揭供款是否属于NOI?

按揭付款或任何类型的融资成本都不包括在净运营公式中。lol滚球 雷竞技净营业收入包括所有租金收入，然后减去空置和所有营业费用。按揭付款不被视为经营费用。相反，运营费用包括税收，租赁财产保险、物业管理费。

物业管理费是营运净收入公式的一部分吗?

物业管理费被视为营业费用，因此属于营业净收入公式的一部分。你可以从总租金收入中减去所有的经营费用，包括物业管理费，以计算房地产投资的净经营收入。

如何计算NOI?

房地产投资者计算NOI的方法有几种，但最简单的一种是把你在该物业上的所有收入加起来，包括租金收入、停车收入和洗衣费，然后减去空置率和运营费用。你也可以用a净营业收入计算器然后输入总租金收入和营业费用，计算器会根据这些输入计算出你的净营业收入。

净营业收入只用于房地产吗?

净营业收入用于房地产投资，但也用于许多其他行业。NOI是衡量企业利润的一种方法，通常在损益表上报告。除房地产外，净营业收入公式各不相同，但通常是总营业收入减去总营业费用。

底线

净营业收入是评估和评估投资物业的必要条件。它帮助房地产投资者和贷款机构决定房产是否值得投资。它能很好地洞察物业产生现金流的能力以及其整体价值。净营业收入公式是潜在租金收入减去空置率加上其他收入减去营业费用。如果你想轻松计算你的NOI，请使用我们的免费NOI计算器．