总租金乘数(GRM)计算器及其使用方法

总租金乘数(GRM)是一种财务指标，用于分析和比较多个投资物业，以了解物业的潜在盈利能力。它用建筑物的价格除以总租金，得出一个比率，对类似市场的类似投资进行比较和对比。它还估计了财产或单位的偿付期。在初步筛选潜在投资机会时，使用GRM公式是最简单、最快的工具之一。

要输入总租金乘数计算器的两个变量是:

• 房地产价格:待售物业的要价或市场价值
• 年租金总收入:扣除费用前的每年租金收入

输出将是总租金乘数(GRM)，这是一个决定租金收入将花费多长时间来支付物业的比率。使用下面的计算器来指导您完成计算GRM的过程:

总租金乘数例子

在计算GRM时，用物业的总购买价格除以每年的总租金收入。在确定租金收入时，不要考虑与物业相关的任何其他费用，如税收、物业管理费和水电费。然而，你确实想包括与房产相关的任何额外收入，如停车场，储藏室，洗衣房和设施。

以下是如何应用GRM公式的示例场景:

示例1:

假设你正在投资一套多户住宅，总成本为30万美元。该物业有五个单位可供个人使用租赁每月2000美元，没有任何附加收入。

计算年总收入:2000美元x 5个单位x 12个月=年收入12万美元

然后你可以计算GRM: $300,000 / $120,000 =2.5克

示例2:

另一个计算示例考虑了其他收入收入，例如地下室的存储使用权。这栋建筑耗资一百万美元。共有7个单元出租，租金为3000美元(约合人民币3800元)，另外每月还有200美元(约合人民币3800元)的储物费，每个单元每月总共3200美元。

$3,200 x 12个月x 7个单位=年总收入268,800美元

然后计算GRM: $1,000,000 / $268,800= 3.72 GRM

使用GRM公式的常用方法

GRM是针对每个住房市场的，一个城市的GRM可能不适用于邻近地区。通常，投资者的目标应该是拥有一个GRM在4到7之间．低GRM并不总是更好的机会，因为从长远来看，这可能意味着你可能需要在房产上投资更多的钱。

使用GRM的一个机会是确定当前投资物业产生的收益价值。要计算特定区域内的公平GRM是多少，您应该运行一个租赁市场分析寻找该地区当前的、可比较的和最近出售的房产，看看房产价值是否设置得过高或过低。

假设一个社区的GRM约为5，而你计算出你的房产的GRM为8。这告诉我们，与周围的物业相比，你的GRM很高，这是一个提高租金以满足公平市场价值的机会。

GRM计算还可以用于比较您感兴趣的两个属性。例如，看看下面的属性a和属性B。这两处房产的房价差异很大，租金收入也各不相同。最初，投资者可能会看到标价，并希望继续购买物业A，因为它的成本要低得多。但在考虑租金收入后，物业B的GRM较低。这意味着物业B似乎是更有价值的机会。

使用GRM计算器的其他方法

总租金乘数公式由三个不同的变量组成:物业价格、年租金总收入和总租金乘数。你可以操纵方程中的变量来计算估计的物业价格和租金收入。

物业估价

物业估价=总租金收入x总租金乘数

例子:你想买的可能是一栋有5个单元的大楼，而附近类似的大楼在市场上的要价是每套2000美元。首先，找出你的年租金总收入，然后将收入和GRM输入估计物业价格公式:

你每年的租金总收入是$2,000 x 5个单位x 12个月= $120,000

物业估价= $120,000 x 5单位= $600,000

估计租金收入

估计总租金收入=物业价格/总租金乘数

例子:你也可以对GRM方程进行逆向工程，以找到估计的租金收入。使用上述相同的GRM，你就有了一个潜在的投资机会，一栋五单元建筑的要价为40万美元。要计算估计的租金收入，请使用以下公式:

估计总租金收入= $400,000 / 5个单位= $80,000

你可以进一步计算你的每月总租金乘数，将估计的总租金收入除以单位数和月数，得到估计值每月租金．

$80,000 / 5单位/ 12个月= $1,333.33 /单位，每月

作为投资者，你应该将估计的租金与市场上的租金进行比较，看看是否可以将租金调整得更高，以提高盈利能力。

如果你没有现成的数据，或者你有大量的物业需要持续评估，你可以利用租金分析工具效果帮你定租金。只需几分钟，它就可以根据社区数据和县趋势，根据可比单位创建租金基准。然后，该平台将为你的房产建议租金估算。

访问效果

使用GRM的优点和缺点

使用GRM来创建了解投资机会的基线有优点也有缺点。虽然这是一个易于使用的公式来理解财产价值，但如果财务指标使用不当，这可能是一个代价高昂的决定，并将您的投资置于风险之中。在理解了公式的利弊之后，投资者可以使用它来决定如何将GRM应用于他们的投资策略。

使用GRM计算的好处有很多原因:

• 易于计算:一旦你能够确定物业价格和总租金收入，这个公式就不需要额外的分析。
• 让您及时了解市场变化:每年分析你投资的GRM有助于发现市场变化。也许邻近的GRM已经上涨或下跌，将帮助你相应地定价单位，以保持低空置率。
• 同时比较几个属性:当出现投资机会时，GRM方程中的两个变量通常很容易获得，因此投资者可以在多个房产中使用该公式来确定最佳价值。
• 可供有经验或新手投资者使用:不管你是否有投资经验，这个公式都适用。GRM也以同样的方式进行分析，以确定物业价值和投资机会。
• 对房产买卖双方有用:虽然这个公式非常适合为出租单元定价，但它对买家和卖家来说同样有益。对房产进行了重大改进的卖家可以将他们的销售价格略高于附近地区的平均GRM，而买家则会使用GRM来确定他们的房产是否被低估，因此，这是一笔好交易。

虽然使用GRM公式有很多好处，但计算也有一些局限性。这可能是一个简单而容易的计算，但它确实遗漏了其他可能影响投资的必要数据。一旦你缩小了你的潜在投资清单，GRM总是应该与其他财务指标一起使用，以进行更全面的分析。

由于以下限制，该公式不是一个完美的一刀切的测量方法:

• 不考虑运营费用:运营费用不是GRM方程中考虑的因素。然而，它们应该是投资者分析的一个重要因素。如果运营费用高，或者由于利率上升而抵押贷款支付高，即使GRM很低，投资也可能无法盈利。
• 只能在类似市场进行比较:GRM只是比较相似市场或社区的房产的有用工具。每个州或城市的GRM都不一样，因此投资者无法比较五个不同州的五处房产，从而从方程中得到准确的值。
• 不考虑职位空缺:在市场低迷或物业维护不善无法吸引潜在租户的情况下，可能会出现空置。职位空缺可能会导致投资者利润减少，如果无法在其他方面弥补损失，投资者可能会遭受财务损失。解决方案等效果可以帮助房东最小化空缺因为它有助于推销你的房源，筛选潜在租户，并简化整个租赁流程。
• 错过的机会可能存在:虽然GRM是一个很好的投资价值指标，但其他因素可能会让你错过投资机会，比如流行病和州和城市法律的变化。
• 仅衡量潜在总收入:GRM没有考虑净营业收入。净收入将考虑与财产维护相关的费用，如维护、空置、周转成本和搬迁成本，这些都可能改变你的盈利能力。

对于新投资者和有经验的投资者来说，手动跟踪物业支出可能很困难。实现物业管理解决方案，如Buildium，拥有完整的会计解决方案，可简化所有投资物业的物业管理。它不仅帮助管理租户的日常维护请求，而且会计解决方案还帮助投资者管理应付账款、应收账款和银行调节表，以实现准确的财务报告。

访问Buildium

底线

如果你是房地产投资者权衡你的投资机会，使用GRM计算来帮助你做出最好的财务决策。GRM是一种用于确定物业价值的工具，并为投资业绩提供基准。它不应该用于提供完整的属性分析，但它提供了一个快速的估计，以帮助您决定要追求哪些属性。