购买首套出租物业的18个建议(+测验)
拥有出租房产需要进行广泛的研究和决策,以确定这对你来说是否是一项可行的投资。除了了解利弊之外,通过准备商业计划、进行租赁市场分析(RMA)和审查房东-租户法律,看看你是否准备好进行你的第一次租赁房地产投资。考虑与物业管理公司合作,特别是如果你是第一次投资。通过阅读下面列出的更多购买出租物业的建议,为自己的成功做好准备。
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1.决定你是否准备好成为房东
在你急于出价购买附近的房子之前,退一步想想你是否准备好当房东了。投资出租房产是一种不可思议的方式,可以产生可靠的月收入,但如果在这个过程的每个阶段都没有大量的工作,这是不可能发生的。从更大的角度来看,考虑成为房东的利弊:
优点 | 缺点 |
---|---|
税收优惠:拥有出租房产提供了很多机会来扣除开支,最终节省更多的钱 | 进入成本高:在大多数情况下,购买出租房产需要一大笔钱来支付首付款和潜在的维修费用 |
可靠的月收入:有一个租客的出租房产为你提供了一个固定的月收入来源,以支付开支和盈利 | 非流动资产:与其他投资不同,出租物业不能立即变现。出售房产需要几周或几个月的时间,房地产市场的状况将严重影响你的利润。 |
多种收入选择:每一个租赁物业的策略都是不同的,所以你可以很容易地找到一个适合你需要的投资策略 | 意想不到的费用:所有的投资都有风险,但租房会让你特别容易产生意想不到的开支。这可能包括维修、保养、空置或财产税或保险费用的变化。 |
稳定的长期投资:租赁物业总是会有一定程度的需求,所以即使在市场低迷的时候,你也能产生利润 | 对付难缠的房客:出租房产在某些方面会让你受租客的摆布。如果你的租客造成财产损失或拒绝按时付款,这可能会使你的投资面临风险。此外,对任何房东来说,沟通和驱逐房客都是一项乏味而艰巨的任务。 |
考虑一下利弊,然后做下面的测试来评估你是否准备好接受挑战。
你准备好购买你的第一套出租房产了吗?
2.定义购买出租物业背后的“原因”
在你开始购买租赁房产之前,坐下来想想你成为房地产投资者的原因。这应该包括经济原因,比如经济、利率、预计现金流,以及个人原因,比如和家人在一起的时间,从公司工作中解脱出来,或者为退休或大学基金储蓄。如果你的投资理由不是基于数据或不具体,那么这可能是一个迹象,表明你要等到你更准备好了再投资。
在所有的投资方式中,房地产投资通常是一种强有力的投资,可以提供投资回报(ROI)和可靠的收入。然而,投资房地产并不是每个人的好选择,即使所有的财务数据看起来都很好。购买你的第一套出租房产不可避免地会有高潮和低谷,这还不包括维护房产、营销租赁清单、选择租客以及与租客沟通等长期需求。雷竞技app
当不可避免的和意想不到的挑战出现时,记住你成为房东的原因。这将帮助你做出明智的长期决策,从而获得盈利和成功。如果你在没有充分理由的情况下投入到房地产投资中,它会给你带来不必要的压力,甚至可能阻碍你产生投资回报率。
3.创建一个投资商业计划
最成功的投资和生意产生利润不是偶然的。要建立一个成功的投资业务,你需要从一个商业计划开始。许多有抱负的新投资者错误地认为,商业计划只适用于董事会里满是商业专业人士的企业级首席执行官。然而,你可以(也应该)自己做一个商业计划,只需要几个小时的有意识的研究和决策。
一份成功的房地产商业计划应该包括:
- 清晰的使命宣言
- SWOT分析(确定企业的优势、劣势、机会和威胁)
- 清晰、可衡量的目标
- 雷竞技app营销策略及实施计划(从我们开始)免费房地产营销计划模板雷竞技app)
- 潜在客户的产生和培养策略
- 收入目标计算
- 定期更新商业计划
在我们的指南中阅读更多关于这个过程的细节如何写一个房地产商业计划:元素,例子和免费模板(+目标计算器).
4.选择正确的融资方案lol滚球 雷竞技
首次房地产投资者需要对财务和抵押贷款选项有透彻的了解,以做出明智的投资决策。确保你研究了所有最好的选择lol滚球 雷竞技为投资物业融资仔细选择合适的抵押贷款。获得合适的抵押贷款可以为你的成功奠定基础,降低你的持有成本,最大化现金流,并帮助你为意外的维修或进一步的投资做好准备。
即使你没有金融或经济方面的背景或经验,这也不应该阻止你购买你的第一套出租房产。lol滚球 雷竞技看看Coursera吧,这是一个与超过275所大学合作的在线平台,为广泛的主题和技能提供有价值的课程。
Coursera有免费课程,比如全球金融市场这是一门由耶鲁大学教授讲授的为期七周的课程。其他课程,比如投资基础,提供经济援助的机会。作为一个新的房地产投资者,这个平台可以帮助你在财务、投资、管理、销售和营销方面发展技能。雷竞技app
5.向其他更有经验的投资者学习
成千上万的房地产投资书籍、播客、教练和资源教你如何为初学者投资租赁房产的宝贵信息。然而,在学习如何经营适合你的生活方式和预算的企业方面,没有什么比经验更重要的了。此外,每个当地的房地产市场都有独特的特点和技巧,这是最大限度地提高你的成功的关键。通常,了解超本地信息的唯一途径是与当地投资者和居民建立联系。
采取行动,有意识地与所有经验水平的其他投资者建立联系。一种方法是通过地方和国家的团体和协会。一些顶级的房东和房地产投资集团是:
- 全国房地产投资者协会(我国)
- 房东协会
- 全国独立地主协会
- 美国房地产和城市经济协会(AREUEA)
- 美国公寓业主协会(AAOA)
许多协会以可承受的价格或免费提供宝贵的资源和课程。例如,NREIA提供了一个专业住房供应商(PHP)指定以及一些重要主题的课程,比如房地产伦理、私人贷款、会计工具和公平住房。
6.考虑购买交钥匙房地产
所有经验水平的投资者都面临着一个经典的困境:选择一个需要大量工作但可以提供高回报率的物业,或者选择一个潜在回报率较低的交钥匙物业,所有的现金流系统都已经到位。除非你以前有规划、实施和管理装修的经验,否则错误的房产会让你在开始之前就落后了。
当你在寻找你的第一个出租物业提示时,考虑寻找一些或多或少可以出租的东西。有了交钥匙物业,你可以从现金流出大门开始。开始你的投资生涯时,先拥有一处状态良好的房产,并安排好物业经理和租客。
开始搜索像Roofstock这样的交钥匙投资房地产公司。这个平台可以很容易地在多达40个不同的租赁市场中搜索各种价位的房产,甚至可以搜索单户投资组合。此外,广泛的财务数据和检查报告向您展示了您需要知道的正确的租赁投资。开始免费使用屋顶库存。
有关您所在地区的Roofstock和其他交钥匙投资公司的更多深入信息,请访问我们的指南2022年6家最佳交钥匙房地产投资公司.
7.选择合适的出租物业类型
许多人认为购买出租房产意味着出租一套独栋住宅,但其实还有很多其他的可能性。事实上,购买出租物业最重要的建议之一是,在找到适合自己需求的投资策略之前,要对多种投资策略持开放态度。例如,单户住宅可以用作12个月的长期租赁,也可以用作短期租赁的度假租赁。
每种投资策略都有不同的好处、缺点和潜在利润。购买一套综合公寓可能比购买一套单户住宅每月提供更高的现金流,但它也需要更密集的管理和更高的费用。对不同类型的租赁物业和投资策略做一些功课,考虑所有因素,选择最适合你的生活方式、地理位置、财务状况和目标的。
您的第一个出租物业的几个选择包括:
- 长期出租的独户住宅:作为新投资者,购买单户住宅是最简单的入门方式,其维护也比多户住宅或商业房产容易。
- 度假出租的独户住宅:研究一下当地的短期租赁市场,在Airbnb或Vrbo上搜索当地的度假租赁价格。度假租赁通常磨损和维护要求少得多,但也需要家具齐全,这是一笔很大的前期费用。了解更多关于如何购买度假租赁物业.
- 购买并居住多户住宅:在购买第一套出租房产时,一个常见的策略是购买多户住宅作为主要住所,并住在一个单元中。这使得你可以使用利率和首付要求较低的抵押贷款,同时从房产中获得收入来支付你的生活费用。了解更多关于如何购买多户住宅.
- 适合长期租户的多户住宅:买一套复式、三套或四套公寓是一个可靠的收入来源,因为它自动提供多种收入流来支付费用并产生正现金流。然而,对于初学者来说,由于费用和维护要求很高,通常不建议将此类多户住宅作为最佳租赁物业投资类型。
- 公寓建筑或建筑群:购买公寓楼是一个伟大的房地产投资与高水平的可靠性和高现金流。然而,费用、维护、会计和管理要求非常高,这对大多数首次投资者或房东来说都很困难。
8.进行租赁市场分析(RMA)
选择合适的房产和投资类型应该包括对你的个人财务状况和承诺水平的分析,以及对你所在位置和当地租赁市场的数据分析。例如,在一些租赁市场,对公寓的需求明显高于独栋住宅。为了选择正确的投资,这是需要了解的重要信息,并且可以通过一个租赁市场分析(RMA)。
许多第一次投资房地产的技巧都集中在学习和分析你所能了解的关于你潜在的房地产和投资利润的一切,几乎所有的数据都可以通过运行RMA找到。它包括研究邻里和类似的物业,计算租金要收多少钱,以及入住率和空置率。一旦你有了预计的租金增长和费用和维护的估计,你就会更好地了解房产可能产生多少净收入。
从Zillow上收集几乎所有的房产信息都很容易。所有Zillow列表都包括关键的属性细节,如平方英尺,属性类型,甚至是地板类型,电器和基础类型等微小细节。Zillow甚至可以帮助你收集财务信息,包括房屋价值的估计、过去的交易和租金价格、财产税和租金的估计成本。在Zillow上可以免费浏览,它是投资者购买、出售和出租房产的宝贵工具。
9.评估地点
它很容易滚动浏览房地产列表,并记下你喜欢和不喜欢的房产特征。对于房地产投资者来说,这是一项特别重要的技能。然而,更重要的是,不要在没有评估其位置的情况下评估房产。两个相似的房产可以以截然不同的价格出租,并根据地理位置产生更高的利润。
当你学习如何寻找可供出售的投资物业时,有很多因素需要考虑,比如:
- 靠近其他公寓楼
- 公共交通的可用性
- 靠近商店和公园等便利设施
- 学区的质素
- 蓬勃发展的企业
您评估的所有标准将帮助您了解租赁市场和租赁需求。如果这个地区的人口在增长,那是一个好迹象。但是,如果当地的其他出租物业或公寓楼都有高空置率,那么这表明租赁需求很低,可能是一个重大挑战。
10.关注投资回报(ROI)
许多首次投资者和房东都被潜在出租物业的前期成本所困扰。然而,当你购买第一套出租房产时,价格并不是衡量你整体投资成功与否的最可靠指标。相反,您应该将更多的精力集中在确定投资回报率(ROI)上,或随着时间的推移从您的投资中获得的潜在利润。
评估房地产投资回报率潜力的一种方法是查看资本化率。封顶率是基于物业的净营业收入(NOI)和物业价值的当前回报率。通过使用Roofstock来评估房产,您可以根据列出的财务信息自动查看房产的上限率。
要了解更多细节,请阅读我们的完整指南上限税率vs投资回报vs现金回报.
11.确保你出租的房产现金流为正
最重要的租赁物业技巧之一是检查您的租赁物业现金流。正的现金流意味着你在房产上赚的钱比你花的钱多。如果对当地的租赁市场、房产价值和抵押贷款没有清晰的了解,投资可能会赔钱。
相反,当你在评估租赁房产的购买时,要确保你计划了意想不到的开支。当计算财产的收入和支出,加上误差幅度和额外费用。如果房产在经过严格的评估后仍然有现金流,那么你的投资就更有可能经受住经济困难的考验,并从长远来看产生积极的投资回报。
12.不要跳过物业检查
当房地产库存低而需求高时,买家有时会在没有进行检查的情况下就提出报价。房地产专业人士通常不建议这样做,对投资者来说尤其不明智。物业检查可以帮助您为潜在的维修做好准备,或者让您注意到可能会大大降低您的投资回报率和现金流的功能。从检查报告的信息可以帮助您确定您的潜在出租财产是否是一个即时责任。
13.了解你的营销策略雷竞技app
雷竞技app对房地产投资者来说,向合适的人推销租房清单是一项宝贵的技能。即使在需求旺盛的租赁市场,你也不能只买一套出租房产,就指望可靠的租户来找你。相反,你需要了解对你的房产最感兴趣的租客类型,以及如何最有效地与他们联系。
例如,如果你出租的房子离一所大大学有一英里远,你理想的租客可能是大学生或研究生。在这种情况下,接触他们的最佳方式可能是与学校的招聘部门合作或在线广告。在评估潜在房产时,要考虑你的潜在租客以及你找到他们的能力。
14.了解你所在州的房东-房客法
除了联邦房地产法,每个州都有针对租房者和业主的具体法律法规。你必须知道并理解房屋租赁法律以确保你不会在不知不觉中与他们作对。例如,每个州对房东和租客在改变租约时必须提供的通知数量都有不同的要求,无论是租金上涨还是搬出公寓。
如果你想对自己对州法律的理解和执行有信心,可以考虑参加洛曼的专业课程。洛曼提供在线、现场和点播课程,由行业专业人士提供各种房地产、法律、金融和物业管理主题的课程,比如“了解物业管理法"和"为业主更新公平住房法今天就报名参加洛曼课程,提高你的信心,帮助你成为一名成功的投资者。
15.彻底筛选所有潜在租户
正确和彻底地筛选所有潜在的租户是至关重要的,使您的第一个出租物业成功。这一步可能是接受那些只会带来麻烦的租户和选择那些能让你的投资成功的租户之间的区别。选择进行彻底的筛选包括进行多种形式的背景调查,包括犯罪记录、恐怖主义警报、性犯罪者登记搜索和驱逐历史,这些都可以通过MyRental这样的筛选工具完成。
在筛选过程中核实租户的收入,因为这可以最大限度地减少未来有不付款租户的风险。您可以要求特定类型的证明其收入的文件,如:
- 工资单
- 纳税申报表
- 银行对账单
- 聘任书
- 雇主聘书
- 损益表(适用于自雇工商户)
- 注册会计师的信
- 社会保障福利报表
- 法院协议
- 房东推荐信
16.是否已准备好清晰的租赁申请及租约
一旦你有了一份完整的租赁申请表和租赁协议,就为租户做好准备。开始使用我们的免费租赁申请表格模板,确保获得必要的信息,让申请人通过你的筛选过程。
此外,你应该有一份非常明确的租约,明确列出对租客和房东的期望。这包括付款到期的时间、如何终止租赁、宠物限制以及维护和维修责任等细节。例如,请查看我们的按月租赁协议模板.
17.接受网上租金申请及付款
租赁物业投资的成功与否,取决于租客的租金收入。因此,如果你能简化收到付款的过程,你就能避免许多其他潜在的租金问题。
对租客和房东来说,最有效的付款管理方式是使用在线系统,通常是通过Baselane这样的在线租金支付服务。Baselane平台允许房东和房客从他们的设备上无缝地接收和发送付款。房东可以自动提醒付款,以确保及时付款。另外,它是免费使用的。
18.在物业管理公司工作
许多首次投资者和房东选择自己管理和维护房产,以尽可能多地省钱。这可能是有效的,这取决于你的家庭维护经验和你组织维护请求的能力。然而,在许多情况下,采取自己动手的路线可能代价高昂。
如果你不善于维护和与租客沟通,你可能会破坏你与好租客的关系,导致空置。另一方面,进行不熟悉的维修可能会导致更大的问题和更高的维修成本。因此,考虑聘请物业经理是值得的。
在线物业管理公司通常更实惠,并提供各种工具来简化您的所有管理任务。如果你不确定你是否准备好成为房东,看看下面三个顶级的物业管理软件选项。
软件 |
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关键特性 |
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每月起价 |
房东0美元;起价为每台7美元 |
$0为免费计划;起价12美元 |
每月50元 |
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底线
在所有的投资方式中,购买和租赁房产是一种有利可图的策略,可以提供强大的投资回报(ROI)和可靠的收入。在阅读了这些关于购买出租房产的建议后,你应该有足够的信息来帮助你评估潜在的房产,找到合适的租户,并有效地管理你的房产。与其他投资者和资源保持联系,您将学习如何使您的第一个出租物业取得成功。